Úrræði húsfélags við vanefndir og brot eiganda

Í 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er fjallað um úrræði húsfélags við vanefndir og brot eigenda.

Þar kemur meðal annars fram, að gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, þá geti húsfélagið lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Áður en húsfélag grípur til slíkra aðgerða skuli það a.m.k. einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann lætur sér ekki segjast.

Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 27. október 2011
Málsatvik eru þau að húsfélag í Reykjavík stefndi eiganda ósamþykktrar íbúðar í kjallara hússins. Af hálfu húsfélagsins var til þess vísað að um mjög langt skeið hafi félagsmenn í húsfélaginu orðið að kljást við gríðarlegan óþrifnað sem hefur stafað frá híbýlum stefndu og valdið eigendum hússins, sem og nágrönnum í nærliggjandi húsum, ómældum óþægindum. Eigandi ósamþykktu íbúðarinnar hafði einnig alvarlega vanrækt skyldur sínar að því er varðar bæði nýtingu og viðhald séreignar sinnar, sem og sameignar hússins til fjölmargra ára. Vanræksla stefndu fólst einkum í því að hún safnaði hjá sér miklu magni af heimilissorpi sem var safnað bæði inni í séreign stefndu en einnig í sameign, s.s. á sameiginlegri lóð fjöleignarhússins. Eins og gögn málsins báru með sér höfðu nágrannar stefndu ósjaldan þurft að kalla til lögreglu vegna hátternis hennar og einnig hafði Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur, byggingarfulltrúi borgarinnar, borgarlæknir, Landlæknisembættið og aðrir opinberir aðilar þurft að hafa afskipti af málefnum stefndu. Í málatilbúnaði húsfélagsins voru rakin helstu samskipti íbúa hússins við stefndu og afskipti opinberra aðila af stefndu á undanförunum árum og áratugum en þar má nefna að í febrúar 1986 kvörtuðu nágrannar stefndu til lögreglu vegna óþrifnaðar og ólyktar í íbúð hennar. Þann 14. Júní 2009 var haldinn húsfundur hjá húsfélaginu þar sem ákveðið var að fá lögfræðing Húseigendafélagsins til að senda stefndu áskorun í samræmi við ákvæði 55. gr. laga um fjöleignarhús. Í kjölfarið sendi Húseigendafélagið, f.h. húsfélagsins, bréf dagsett 2. júlí 2009 þar sem hún var áminnt vegna ítrekaða og alvarlegra brota sinna og skorað var á hana að grípa til viðeigandi úrræða. Stefnda uppfyllti ekki þau skilyrði sem henni voru sett innan tiltekins frests í bréfinu og sá húsfélagið sér því engan annan kost en að fá viðurkenningardóm fyrir kröfum sínum til að hægt væri að selja eignarhlutann með nauðungarsölu.

Niðurstaða
Dómurinn féllst á með húsfélaginu að sýnt hafi verið fram á að stefnda hafi gerst sek um gróf og ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu með margendurtekinni söfnun rusls í íbúðina og óviðunandi umgengni um sameign í húsinu og viðurkenndi skyldu stefndu til að selja eignarhlut sinn í fjöleignarhúsi í Reykjavík.