Gististarfsemi í fjöleignarhúsi. Ónæði vegna útlendinga - Grein eftir Hauk Örn Birgisson

Þann 12. maí 2016 birtist fróðleg grein eftir Hauk Örn Birgisson hæstaréttarlögmann um dóm Héraðsdóms Reykjavíkur nr. E-2597/2015 um gististarfsemi í fjöleignarhúsi. Greinin er birt hér með góðfúslegu leyfi höfundar.

 

Ónæði vegna útlendinga


Erlendir ferðamenn streyma til landsins, í heilu flug- og skipsförmunum. Á hverju ári bætist í hóp þeirra útlendinga sem hafa heimsótt landið og láta flestir vel af dvöl sinni. Það þýðir líklegast að enn fleiri koma á næsta ári. Þetta hafa íslenskir fasteignaeigendur orðið áþreifanlega varir við og nú er svo komið að sífellt fleiri hafa ákveðið að skjóta skjóli yfir ferðlangana gegn greiðslu. Þannig hefur gistirýmum í íbúðarhúsnæðum fjölgað gríðarlega undanfarin misseri, enda má hafa töluvert upp úr slíkri leigu. Þetta gistifyrirkomulag er ekki nýtt af nálinni og er sérstaklega gert ráð fyrir því í íslenskri löggjöf. Það má hins vegar ætla að meira muni reyna á löggjöfina en áður, enda geta ólíkir hagsmunir rekist á.
Einn slíkur árekstur kom upp fyrir skemmstu sem vert er að geta. Þann 4. apríl síðastliðinn var kveðinn upp dómur í Héraðsdómi Reykjavíkur þar sem deilt var um rétt íbúðareigenda í fjöleignarhúsi til að leigja íbúðir sínar út til erlendra ferðamanna. Eðlilega rataði dómurinn í umræðuna, enda afar líklegt að fjölmargir fasteignaeigendur séu í sömu sporum og aðilar dómsmálsins. Í örstuttu máli þá höfðaði húsfélagið mál gegn hjónum (sem áttu þrjár íbúðir í húsinu) og krafðist viðurkenningar á því að hjónunum hefði borið skylda að fá leyfi allra íbúa hússins fyrir útleigunni, þar sem um hafi verið að ræða breytingu á hagnýtingu séreignarinnar, sem hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur, sbr. 1. mgr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Héraðsdómur féllst á kröfu húsfélagsins og í kjölfarið voru fluttar fréttir af fordæmisgildi dómsins; nú mættu eigendur íbúða í fjöleignarhúsum ekki leigja þær út til útlendinga nema með samþykki allra í húsinu!


Svo einfalt er málið ekki. Áður en lengra er haldið í umfjöllun um formdæmisgildi dómsins er rétt að geta þess að um héraðsdóm er að ræða, sem gæti verið áfrýjað til Hæstaréttar. Forðast ber því oftúlkanir á þessu stigi málsins. En fari svo að Hæstiréttur staðfesti niðurstöðuna, með óbreyttum forsendum, þá lít ég svo á að fordæmisgildi málsins sé engu að síður afar takmarkað. Fyrir því eru einkum tvær ástæður.


Í fyrsta lagi byggir héraðsdómur niðurstöðu sína á því að aðrir eigendur í húsinu hafi raunverulega orðið fyrir verulegu ónæði vegna útleigu íbúðanna. Þetta virðist skipta höfuðmáli hjá héraðsdómi enda rekur dómurinn ýmis tilvik þar sem aðrir íbúar töldu sig hafa orðið fyrir ónæði. Því er hins vegar alls ekki slegið föstu í dóminum að útleiga íbúða til erlendra ferðamanna hafi almennt séð í för með sér ónæði fyrir aðra íbúa. Þegar af þeim sökum er fordæmisgildi dómsins takmarkað, þar sem meta þarf hvert tilvik fyrir sig. Í fljótu bragði má nefna nokkur dæmi þar sem lítið ónæði myndi skapast: Leiguíbúð í fjöleignarhúsi, sem ekki deilir inngangi með öðrum íbúðum; ferðalangar í endaraðhúsi (raðhús eru fjöleignarhús í skilningi laga) trufla varla mikið íbúa í öðrum raðhúsum lengjunnar; íbúð sem eingöngu er leigð út til hæglátra ellilífeyrisþega á ferð sinni um landið o.s.frv. Betra hefði verið ef dómurinn hefði tekið af skarið um þetta og svarað því hvort slík breyting á hagnýtingu séreignar valdi, ein og sér, verulegu ónæði fyrir aðra íbúa. Slíkur dómur hefði meira fordæmisgildi. 


Í öðru lagi þá virðist dómurinn reisa niðurstöðu sína að miklu leyti á framburði íbúanna í fjöleignarhúsinu, sem komu fyrir dóm og lýstu upplifun sinni af nábýlinu við útlendingana – sem ekki virðist hafa verið ánægjuleg fram að þessu. Forðast ber að leggja of mikla áherslu á framburð annarra íbúa, enda hafa þeir hagsmuni af niðurstöðu dómsmálsins. Þeir eru því ekki raunveruleg vitni í hefðbundnum skilningi, heldur frekar aðilar að málinu. Þótt húsfélagið hafi
staðið að málshöfðuninni þá var það gert að upplagi íbúanna, sem vilja meina  nágrannahjónum sínum að leigja út húsnæðið.


Eins og áður segir mun mál þetta líklegast rata á borð Hæstaréttar Íslands. Ef þessu máli verður ekki áfrýjað þá verður þess væntanlega ekki lengi að bíða þar til annað sambærilegt mál kemur til kastanna. Ef til vill verður niðurstaðan meira afgerandi. Íbúar fjöleignarhúsa geta haldið í sér andanum á meðan.


Haukur Örn Birgisson er hæstaréttarlögmaður hjá Íslensku lögfræðistofunni