Á eigin spýtur

Framkvæmdir án samþykkis húsfundar

Í fjöleignarhúsum skulu ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir teknar á húsfundi.  Er eigendum því óheimilt að ráðast í framkvæmdir sem snerta sameign hússins án samþykkis húsfundar, nema í sérstökum undantekningartilvikum. Um hinar sérstöku undantekningarreglur verður fjallað síðar á þessum vettvangi.  Hér verður hins vegar vikið að því hverjar séu afleiðingar þess ef ráðist er í framkvæmdir án samþykkis húsfundar og að úrræðum annarra eigenda þegar svo háttar.

Lesa Meira

Bílskúrshurðar, tryggingar og þvottahús.

Guðbjörg Matthíasdóttir lögfræðingur Húseigendafélagsins svarar hér nokkrum fyrirspurnum lesenda.

Lesa Meira

Bílskúrshurðaskellir.

Það verður seint ofpredikað fyrir forsvarsmönnum húsfélaga að fylgja lögum í hvívetna og fara að hollum ráðum.  Ella getur illa farið eins og lesa í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 15. desember s.l. sem snerist um kostnað vegna endurnýjunar á bílskúrshurðum í stóru fjöleignarhúsi; hvort hann væri sameignlegur eða sérkostnaður bílskúrseigenda.  Húsfélagið tók þann bersýnilega ranga pól í hæðina að um sameiginlegan kostnað væri að tefla og skipti honum eftir hlutfallstölum á alla eigendur, líka á þá sem enga bílskúra áttu.  Þetta einfalda og augljósa mál vatt upp á sig og varð stórt og langdregið vegna þrákelkni stjórnar húsfélagins og ráðgjafa hennar.  

Lesa Meira

Byggt og breytt

Eigendur í fjölbýli geta almennt ekki ráðist í að byggja við eign sína eða gera á henni aðrar stórvægilegar breytingar nema að fengnu samþykki annarra eigenda hússins.  Ef ekki er vandað til ákvarðanatöku í upphafi geta risið upp ýmis vafamál síðar svo sem um hvað aðrir eigendur telja sig hafa samþykkt, hver skuli bera kostnað af framkvæmdum o.s.frv.  Mikilvægt er að aðrir eigendur átti sig á hvað felst í samþykki þeirra og gildir þá hið fornkveðna, að í upphafi skyldi endirinn skoða.

Lesa Meira

Eigendaskipti

Í fjöleignarhúsalögunum er fjallað um upplýsingaskyldu seljandans við sölu eignarhluta í fjölbýlishúsi.  Það er til að tryggja að sem gleggst gögn og upplýsingar liggi fyrir við sölu og koma þannig í veg fyrir deilur og eftirmál síðar.  

Áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður skal seljandi kynna kaupanda reikninga húsfélagsins og stöðuna gagnvart hússjóði.  Seljandi skal ennfremur gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur.  Seljandi skal ef því verður viðkomið leggja fram vottorð frá húsfélaginu um þessi atriði.

Lesa Meira

Framkvæmdagleði með hávaða og látum.

Algengt er að kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum fari á flug, umturni þeim og endurbyggi. Slíkt veldur sambýlisfólkinu ónæði og raskar ró þess og heimilisfriði.  Stundum er þetta Sagan endalausa og  framkvæmdir spanna langan tíma. Oft er barið, mölvað, sagað og borað á öllum tímum. Slæm umgengni um sameignina er gjarnan fylgifiskur. Eru dæmi um illvígar deilur og stríðsásand  og að íbúðareigendur hafa  flúið hús þegar verst hefur látið. Menn nota jafnvel sleggjur og múrbrjóta til tjáskipta.  Þegar framkvæmdagleðin gengur af göflum eru góð ráð dýr. Hún er oft stjórnlaus, illviðráðanleg og illkynja í þokkabót. Sáttfýsi, sanngirni, málamiðlun, tillitssemi, skilningur og umburðalyndi eru þau bönd sem hún verður hamin í og tamin.. 

Lesa Meira

Framkvæmdir í fjöleignarhúsum.

Húsfundir í fjöleignarhúsum. Miklir hagsmunir í húfi.
Samkvæmt fjöleignarhúsalögum gilda ákveðnar reglur um fundi og töku ákvarðanna.  Ákvörðun um sameiginleg málefni skal tekin á húsfundi, þ.e. aðalfundi eða almennum fundi.

Lesa Meira

Framkvæmdir og fyrirgangur.

Eigendur í fjöleignarhúsum þurfa allir einhvern tíman að ráðast í viðhald, breytingar og endurbætur á íbúðum sínum. Það er gömul saga og ný. Eigendur hafa verulegt svigrúm í því efni gagnvart sameigendum þótt slíkar framkvæmdir valdi einatt sambýlisfólkinu ónæði.  Stundum er þetta „Sagan endalausa“ og  framkvæmdir spanna langan tíma. Oft er barið, mölvað, sagað og borað á öllum tímum. Slæm umgengni um sameignina er oft fylgifiskur. Eru dæmi um illvígar deilur vegna þessa og að íbúðareigendur hafi  jafnvel flúið hús þegar verst hefur látið. Menn nota jafnvel sleggjur og múrbrjóta til tjáskipta.  Þegar framkvæmdagleðin gengur af göflum eru góð ráð dýr. Hún er oft stjórnlaus, illviðráðanleg og illkynja í þokkabót. Sáttfýsi, sanngirni, málamiðlun, tillitssemi, skilningur og umburðalyndi eru þau bönd sem hún verður hamin í og tamin.. 

Lesa Meira

Garðverkin

Sumarið er helsti tími garðverka.  Þar sem lóð er sameiginleg, eins og á við um flestar fjölbýlishúsalóðir, og lóðinni hefur ekki verið skipt upp eða einstakir hlutar hennar tilheyra tilteknum eigendum geta vaknað spurningar um hvernig skuli staðið af umhirðu lóðar og framkvæmdum og hvernig kostnaður skiptist milli sameigenda.

Lesa Meira

Getur eigandi stöðvað framkvæmdir ?

Hafi eigandi í fjöleignarhúsi ekki verið hafður með í ráðum og ekki boðaður á fund þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni, er meginreglan sú að hann er ekki bundinn af þeim ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar. Getur hann krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin.
    Frá meginreglunni eru hins vegar mikilvægar undantekningar og eigandi getur glatað rétti sínum til að stöðva framkvæmdir og neita greiðsluskyldu. Húsfélagið hefur innan vissra marka heimild til að betrumbæta gallaða ákvörðun á öðrum lögmætum fundi, jafnvel eftir að framkvæmdir eru hafnar.

Lesa Meira

Húsfélög með allt á hreinu.

Undirbúningur og fjármögnun framkvæmda?
Fyrirspurnir hafa borist frá eigendum og stjórnarmönnum í fjöleignarhúsum sem eru að leggja drög að viðhaldsframkvæmdum á næsta ári. Spurt er:  
1)    Hvernig ber að undirbúa og taka ákvarðanir um framkvæmdir og  fjármögnun þeirra þannig að þær verði ekki vefengdar með tilheyrandi skakkaföllum og eftirmálum? 
2)    Hvað má stjórn  húsfélags gera á eigin spýtur?

Lesa Meira

Húsfélög –deildir - sjóður.

DV. hefur borist eftirfarandi fyrirspurn frá P.E. um húsfélög og framkvæmdasjóð í nýju fjölbýlishúsi:
„Við erum íbúar í fjögurra stiganga fjölbýli og okkur langar að forvitnast um hvort okkur sé skylt að stofna og þá hvernig standa á að stofnun félags sem heldur utanum verklegar framkvæmdir við fjölbýlishúsið okkar. Þegar fyrstu íbúarnir fluttu inn í stigagangana voru þeim afhent gögn um að stofnað hafi verðið húsfélag um þann stigagang. Ég veit ekki af hverju það var gert eða hvort það er vaninn í þessu ferli en ef ég man rétt þá var allt húsið afhent í áföngum á einum níu mánuðum. Í svona samfélögum þarf að mörgu að hyggja,s.s. umhirðu lóðar og snjómokstri.  Brátt kemur að viðhaldi og sjáum við hagræðingu í að ein hópur sjái um framkvæmd í stað fjögurra sem leiðir óhjákvæmilega til hærra flækjustigs. Okkur datt í hug framkvæmdafélag sem starfar í umboði allra stigaganga. Hús- félöginn fjögur leggi línurnar og geri forgangslista yfir viðhaldsframkvæmdir og borgi hlutfallslega til félagsins úr sínum sjóðum. Jafnframt gæti þessi framkvæmdasjóður tekið að sér umhirðu lóðar, snjómokstur og þann pakka allan sem snýr að húsinu og lóðinni.Hvernig stöndum við að þessu ?“

Lesa Meira

Húsfundir og framkvæmdir.

Tími aðalfunda.
Nú brostinn á tími aðalfunda í húsfélögum  fjöleignarhúsa sem halda ber  fyrir lok apríl. Á aðalfundum er vélað um mikla hagsmuni eigenda og húsfélaga. Gjarnan eru teknar ákvarðanir um þýðingarmikil mál og framkvæmdir sem hafa í för með sér miklar skuldbindingar og fjárútlát. 

Lesa Meira

Ráðstafanir til að forðast tjón.

Í fjöleignarhúsum er það meginregla að ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir skulu teknar á húsfundi.  Eigendum er því almennt óheimilt að ráðast á eigin spýtur í framkvæmdir sem snerta sameign hússins en geri þeir það eru aðrir eigendur almennt ekki skyldugir til þess að taka þátt í kostnaði vegna þeirra.  Í sérstökum undantekningartilvikum heimila lög þó einstökum eigendum að grípa til sinna ráða og skuldbinda alla eigendur hússins án þess að samþykki húsfundar liggi fyrir.   Þannig er eigendum heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign hússins eða einstökum íbúðum á kostnað allra eigenda að ákveðnum skilyrðum uppfylltum.  Hér er um nokkurs konar neyðarréttarreglu að ræða og á hana kann einkum að reyna í þeim tilvikum þegar lagnir gefa sig eða tjón verður sökum veðurs.  En hver eru skilyrðin fyrir því að aðrir eigendur þurfi að greiða sinn skerf í þeim kostnaði sem til fellur við slíkt tilefni?

Lesa Meira

Tveggja turna tal.

Spurning

Ég bý í tvíbýli í sátt og samlyndi við meðeiganda minn. Nú er hins vegar svo komið að viðhald er aðkallandi og meðeigandi minn er mjög tvístígandi og það er alveg sama hvað búið er að ræða málin það næst aldrei nein niðurstaða þannig að það sé hægt að byrja. Einnig erum við ekki klár á því hvað þarf að gera í raun. Ég á meirihluta í eigninni en vil ekki þvinga meðeiganda minn í neitt enda veit ég að hann vill líka fara í framkvæmdir. Hvað get ég gert til þess að fá endanlega ákvörðun í viðhaldsmálum sem bindur okkur bæði.

Lesa Meira

Undirbúningur og fjármögnun framkvæmda í fjöleignarhúsum.

Fyrirspurnir hafa borist frá eigendum og stjórnarmönnum í fjöleignarhúsum sem eru að leggja drög að viðhaldsframkvæmdum á næsta ári. Spurt er:  
1)    Hvernig ber að standa að málum innan húsfélags  þannig að ekki verði vandræði, skakkaföll og eftirmál? 
2)    Hvernig á að undirbúa framkvæmdir og taka ákvarðanir um þær og  
       fjármögnun þeirra, m.ö.o. hvernig á að halda löglega húsfundi  svo 
       ákvarðanir verði ekki vefengdar?
3)    Hvað má stjórn  húsfélags gera á eigin spýtur?
      4)   Hvernig aðstoðar Húseigendafélagið húsfélög í framkvæmdahug?

Lesa Meira

Vanræksla á viðhaldi

Í fjöleignarhúsum er það meginregla að ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir skulu teknar á húsfundi.  Eigendum er því almennt óheimilt að ráðast á eigin spýtur í framkvæmdir sem snerta sameign hússins en geri þeir það eru aðrir eigendur ekki skyldugir til þess að taka þátt í kostnaði vegna þeirra.  Í sérstökum undantekningartilvikum heimila lög þó einstökum eigendum að grípa til sinna ráða og skuldbinda alla eigendur hússins án þess að samþykki húsfundar liggi fyrir.

Lesa Meira

Verk að vinna

Aðalframkvæmdatími viðhalds og nýframkvæmda utanhúss er sumarið.  Nú er því runninn upp sá tími ársins hjá fasteignaeigendum þar sem huga þarf að þessum þáttum enda ekki ráð nema í tíma sé tekið.  Verkin eru mörg og ólík og spanna allt frá smávægilegum viðgerðum og endurnýjunum til stórfelldra viðhaldsframkvæmda sem hlaupið geta á tugum milljóna króna.  Með aukinni sérhæfingu í þjóðfélaginu og fjölgun fasteigna hefur hlutur verktaka í þessum efnum farið vaxandi.  Að mörgu er að hyggja þegar fasteignareigandi hefur ákveðið að leita þjónustu verktaka.  Hér verður drepið á nokkrum atriðum sem vert er að hafa í huga við það tækifæri. 

Lesa Meira

Aðalfundir húsfélaga og framkvæmdir.

Allar ákvarðanir sem máli skipta í fjöleignarhúsum verður að taka á húsfundumÞað er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar að hún hafi verið tekin á fundi sem er löglega boðaður og haldinn.

Lesa Meira