Grein eftir Arnar Vilhjálm Arnarsson, lögmann og eiganda Bótamál.is, birt í viðskiptamogganum þann 3. ágúst 2022.
Síðastliðið ár hefur fasteignamarkaður einkennst af svonefndum seljendamarkaði, þar sem margir áhugasamir kaupendur bítast um fáar eignir sem fyrir vikið seljast gjarnan skjótt og á háu verði. Við slíkar aðstæður skapast sú hætta að hagsmunir kaupenda verði undir í viðskiptunum, þar sem þeir þurfa að vera bæði snöggir að bjóða og með besta kauptilboðið ætli þeir sér að reyna hreppa eign á undan öðrum. Í því felst almennt að ná að bjóða hæsta kaupverðið en einnig eru aðrar samningsleiðir sem eru til þess fallnar að gera kauptilboð eftirsóknarverðara. Ein þeirra er að hafa sem fæsta fyrirvara í kauptilboði. Með því er áhætta og óvissa seljandans minni á því að fasteignaviðskiptin gangi ekki eftir, en með sama hætti kemur það á kostnað öryggis kaupenda sem eru þannig að sleppa því að setja fyrirvara sem myndu tryggja betur þeirra hagsmuni og sem þeir myndu undir eðlilegum kringumstæðum setja.
Þó fasteignamarkaðir virðast farnir að hægjast er skammt síðan að staðan var orðin slík að eignir seldust nánast jafnskjótt og þær voru skráðar á söluvefi. Áhugasamir kaupendur flykktust í opin hús þar sem þeim gafst færi á að skoða eign á sama tíma og fjölmargir aðrir gengu þar um og þurftu út frá þeirri einföldu skoðun að skila inn kauptilboði sem í mörgum tilfellum myndi skuldsetja þá stóran hluta starfsævi sinnar. Erfitt er fyrir kaupendur að sinna svonefndri skoðunarskyldu sinni gaumgæfilega við slíkar aðstæður. Því er í raun enn mikilvægara fyrir kaupendur þegar þannig á stendur að gera fyrirvara um ástandsskoðun, en óttinn við að slíkur fyrirvari yrði til þess að kauptilboð þeirra yrði ekki samþykkt, getur leitt til þess að kaupendur þora ekki að nýta sér þann rétt.
Því ber að undirstrika mikilvægi þess að huga vel að kaupverði og fyrirvörum í viðskiptum af þessari stærðargráðu, sem fyrir marga eru þau stærstu sem þeir undirgangast á lífsleiðinni. Með fyrirvörum má tryggja sig fyrir hugsanlegri áhættu af viðskiptum og geta þeir komið í veg fyrir að aðilar sitji eftir með sárt ennið ef út af bregður. Taka skal þó fram að þótt fyrirvörum sleppir er ekki þar með sagt að öll von sé úti fyrir kaupendur ef gallar eða annars konar vandamál gera síðar vart við sig, en fyrirvari myndi ella í mörgum tilfellum styrkja stöðu þeirra.
Við þessar markaðsaðstæður er mikilvægt að fasteignasalar ráðleggi bæði kaupendum og seljendum vel. Fasteignasalar eru að lögum þeir einu sem heimilað er að annast fyrir aðra milligöngu um kaup, sölu og skipti á fasteignum. Markmiðið með því er að tryggja neytendavernd og þannig að leggja grundvöll fyrir því að viðskipti með fasteignir geti farið fram með greiðum og öruggum hætti fyrir alla aðila, bæði kaupendur og seljendur.
Ein af skyldum fasteignasala er að semja söluyfirlit fyrir eignir sem þeir hafa til sölu og í því skulu koma fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem má ætla að verði grundvöllur ákvörðunar kaupanda um kaup á eign og hvaða verð hann sé reiðubúinn að greiða fyrir hana. Við þann undirbúning þarf fasteignasali að afla sér upplýsinga um eignina í opinberum skrám og skýrslum en jafnframt skal hann kynna sér ástand, gerð og búnað eignarinnar af eigin raun. Ber hann lögum samkvæmt ábyrgð á því ef upplýsingar í söluyfirlit reynast rangar eða ófullnægjandi ef það má rekja til gáleysis hans og getur hann orðið skaðabótaskyldur við vissar að aðstæður þegar það bregst. Þá skal fasteignasali við kynningu á eign gæta þess að upplýsingar sem veittar eru um hana og lýsingar á henni séu réttar og í sem bestu samræmi við eiginleika og ástand eignarinnar.
Við þær markaðsaðstæður sem hér hefur verið fjallað um þegar kaupendur hafa takmarkaða getu til að skoða og kynna sér eignir er þörf þeirra á nákvæmum og réttum upplýsingum um eiginleika og ástand eigna í söluyfirliti og öðrum kynningargögnum þeim mun meiri. Því má velta því fyrir sér hvort skylda seljenda við umræddar aðstæður sé ekki enn ríkari til að upplýsa kaupendur um hvað eina sem getur skipt þá máli að fá upplýsingar um varðandi eignina? Að sama skapi hvort ábyrgð fasteignasala á veittum upplýsingum í söluyfirliti og ráðleggingar við söluferlið og kauptilboðsgerð séu þá þeim mun ríkari? Undirrituðum virðist að minnsta kosti sem viss rök hnígi í þá átt.
