Komið öll fagnandi og velkomin til þessa hátíðarfundar.
Sérstaklega fagna ég heiðursgesti okkar Jóhönnu Sigurðardóttur, fyrrum félagsmálaráðherra en félagið og húseigendur eiga henni mikið að þakka.
Mér var ungum kennt að erindi eins og þetta eigi að draga dám af Mínipilsum. Nógu
stutt til að vekja og viðhalda áhuga en samt nógu efnismikið til að dekka það sem dekka þarf.
Ég reyni að hafa þetta heilræði að leiðarljósi en pilsin hafa tilhneigingu til að síkka í mínum meðförum. Og enda stundum í skósíðar langlokur.
Húseigendafélagið á sér langa tilvist og farsæla sögu, sem spannar nú heila öld.
Upphaflega hét það Fasteigendafélag Reykjavíkur, síðan Húseigendafélag Reykjavíkur en frá árinu 1985 hefur það borið nafnið Húseigendafélagið.
Megintilgangur félagsins er að stuðla að því að fasteignir á Íslandi verði ávallt sem tryggastar eignir og gæta í hvívetna hagsmuna fasteignaeigenda að veita félagsmönnum hagnýta ráðgjöf
Upphaflega var félagið harður málsvari leigusala, eignamanna og broddborgara en það hefur þróast í að verða almennt hagsmunafélag húseigenda.
Fyrsti formaður félagsins var Guðmundur Kr. Guðmundsson, skipamiðlari.
Ýmsir valinkunnir mektarmenn hafa í rás aldarinnar farið fyrir félagsinu og setið í stjórn þess.
Má nefna Einar Arnórsson, prófessor, ráðherra og hæstaréttardómara, Magnús Jónsson frá Mel, lögfræðing og ráðherra, Ágúst H. Bjarnason, prófessor, Geir Hallgrímsson, fyrrv. borgastjóra og ráðherra, Páll Sigurðsson, lagaprófessor, Pétur Blöndal, fyrrv. alþingismann og Karl Axelsson og Benedikt Bogason, hæstaréttardómara og prófessora.)
Já og síðast og ekki síst ber að nefna Pál S. Pálsson, hæstaréttarlögmann, sem var prímus mótorinn og allt í öllu í félaginu frá miðjum fimma áratug síðustu aldar og fram í áttunda tuginn eða í tæp fjörutíu ár.
Páll var einstakur og stórbrotinn maður, lærifaðir minn og mentor. Hann barði það m.a. í minn haus að hætta að segja HAA, en það orðskrípi fór mjög í hans fínu taugar.
Fyrir sléttum 46 árum 1977 hóf ég, þá ungur laganemi, störf hjá félaginu sem framkvæmdastjóri og allar götur síðan hef ég verið tengdur því sem framkvæmdastjóri og stjórnarmaður og að lokum formaður þess í 30 ár eða svo. Félagið er nánast mitt ævistarf og samofið mér og ég því.
Ég hef svo sem reynt að hætta en römm sú taug og allt það.
Í gegn um tíðina hafa vaskir karlmenn skipað framvarðasveit félagsins. Það hefur verðið hálfgerður karlaklúbbur, En nú er öldin önnur eða öllu heldur góðkynja bylting. Konur skipa nú meirihluta í stjórn og varastjórn. Ég er þess fullviss að þær muni efla félagið og styrkja. Þær eru afar hæfar og búa yfir mikilli þekkingu og reynslu. Þeirra er framtíðin og hún er björt.
Það eru félagmenn sem standa undir starfsemi þess að öllu leyti. Félagið nýtur engra opinberra styrkja og stendur alfarið á eigin fótum og er því engum háð. Húseigendafélagið er eingöngu rekið með hagsmuni félagsmanna og húseigenda að leiðarljósi og er ekki hagnaðardrifið.
Starfsemi félagsins er í meginatriðum tvíþætt. Í fyrsta lagi almenn hagsmunagæsla og upplýsingamiðlun og í öðru lagi þjónusta við félagsmenn, þ.e. lögfræðiþjónusta, húsfundaþjónusta og leiguþjónusta.
Almenna hagsmunabaráttan hefur í gegn um tíðina einkum verið fólgin í að stuðla að réttarbótum á þeim réttarsviðum sem snerta fasteignir og hamla gegn óhóflegum opinberum álögum á fasteignir.
Félagið hefur í gegn um öldina verið í samskiptum við marga stjórnmálamenn og ráðherra í baráttuinni fyrir bættri og traustari löggjöf um fatseignir.
Einn ráðherrar hefur borið af og á ótvírætt mestan heiður og þakkir skildar, það er Jóhanna Sigurðardótttir vegna laga um fjöleignarhús og laga um húsaleigu. Hún lét verkin tala. Hún reif þessi mál úr kyrrstöðu frá nefndum sem unnu á hraða snigilsins og varð lítið ágengt Hún brást viðið ákalli félagsins og nýtti þekkingu og reynslu þess við smíði frumvarpa, sem ullu straumhvörfum og urðu til mikilla réttarbóta.
Kæra Jóhanna, ég bið þig um að koma hingað upp og meðtaka heiðurinn. Heill og heiður þeim sem heiður ber
Við skulum heiðra Jóhönnu með góðu klappi.
Það hefur reynst félaginu best og drýgst til heilla og árangurs að dreifa ekki kröftum um of og leggja áherslu á færri en fleiri hagsmunamál í senn. Með því hefur félagið náð árangri sem það hefði ekki náð að sama skapi ef kröftunum hefði verið dreift á þau mýmörgu hagsmunamál sem bíða úrlausnar.
Félagið fær til umsagnar haug lagafrumvarpa frá Alþingi og reglugerðadrög frá stjórnvöldum. Að veita umsagnir er oft flókið og tímafrekt.
Stundum er tekið tillit til ábendinga og sjónarmiða félagsins. Hefur félagið þannig varið hagsmuni húseigenda og stundum náð árangri sem meta má til mikilla peninga.
Þetta mikilvæga starf er yfirleitt unnið í kyrrþey og gleyma menn gjarnan að taka það með í reikninginn þegar þeir spyrja: “Græði ég nokkuð á því að vera í þessu félagi.
Félagið og starfsmenn þess búa yfir einstakri og mjög yfirgripsmikilli þekkingu og nýtur félagið mikils állits og virðingar á réttarsviðum sem snerta fasteignir.
Þess vegna er yfirleitt er tekið mikið mark á því sem frá félaginu kemur. Stjórnvöld leita oft til félagsins og fjölmiðlar líka.
Í félaginu eru nálægt 10 þúsund félagsmenn. Þar af eru 800 húsfélög, sem hafa verið vaxtarbroddur félagsins undanfarin ár. Þau eru kjölfestan í félaginu og yfirleitt varanlegri félagsmenn en einstaklingar. Þau ganga yfirleitt í félagið til frambúðar en einstaklingar en einstaklingar hverfa frekar á braut þegar þjónustu er ekki lengur þörf.
Félagsstarfið, áherslurnar og forgangsröðunin, mótast óhjákvæmilega mikið af því hversu mörg húsfélög eru í félaginu og að íbúðareigendur í fjöleignarhúsum eru obbi félagsmanna..
Félagið býður upp á húsfundaþjónustu fyrir húsfélög sem tryggir löglega fundi og að rétt sé að ákvörðunum staðið.
Þetta er margþætt þjónustu, þ.e. ráðgjöf, undirbúningur funda, gagnaöflun, fundarboðun, tillögugerð, fundarstjórn og ritun fundargerðar.
Þessi þjónusta tryggir að fundir séu lögmætir og að ákvarðanir teknar á þeim verði ekki vefengdar.
Við höfum haldið námskeið og fræðslufundi, einkum fyrir húsfélög og stjórnendur þeirra. Þar er mikill óplægður akur sem getur verið aðdráttarafl og vegsauki fyrir félagið.
Lögfræðingar félagsins skrifa fræðslugreinar í ýmis blöð og tímarit, sem einnig eru á heimasíðunni, sem hafsjór af fróðleik, einkum um lögfræðileg efni.
Félagið rekur sérhæfða lögfræðiþjónustu sem þjónar hundruðum á hverju ári. Það eru einkum fjöleignarhúsamál, húsleigumál, mál vegna fasteignaviðskipta og grenndarmál, sem þar um ræðir.
Einnig er á þess snærum leiguþjónusta fyrir leigusala þ.e. gerð leigusamninga, ráðgjöf og lögfræðiaðstoð vegna vanefnda leigjenda.
Lögfræðiþjónustan er hugsuð sem “fyrsta hjálp” til að skilgreina vandamál félagsmanna og meta réttarstöðu þeirra og leiðbeina þeim veginn áfram, svo sem til lögmanna ef mál eru þannig vaxin. Mörg mál leysast farsællega fyrir atbeina félagsins og innan þess.
Starfsemi Húseigendafélagsins snýst vissulega mikið um lög, lagatúlkun, upplýsingagjöf og upplýsingamiðlun um lögfræðileg álitaefni. Að því leyti og hvað varðar daglegt amstur og álag má segja að lögfræðiþjónusta sé “þungamiðjan” í starfsemi félagsins.
Lögfræðiþjónustan er mjög hóflega verðlögð og byggð á sérhæfðri þekkingu og reynslu. Þess vegna er hún mjög eftirsótt. Hún er einskorðuð við félagsmenn og margir og raunar flestir ganga í félagið fyrst og fremst til að nýta sér hana. Forsenda þess að félagið geti boðið upp á slíka þjónustu og á svo lágu verði, byggist á tryggð og festu langtíímafélaga.
Félagið er vel að merkja og alls ekki í samkeppni við starfandi lögmenn og á yfirleitt í mjög góðum samskiptum við þá og forvinnur og undirbýr mál gjarnan í þeirra hendur.
Nú hafa fjöleignarhúsalögin verið við lýði í 30 ár og er almenn ánægja ríkjandi með þau.
Nokkrar breytingar og viðbætur hafa verið gerðar á þeim og hefur félagið komið að þeim öllum.
Reynslan af lögunum er sem sagt almennt mjög góð en alltaf má læra af reynslunni og gera betur. Þess vegna er nú orðið tímabært að hefja heildarendurskoðun á lögunum
Húseigendafélagið hefur alla tíð talað fyrir sanngirni, hófsemi og jafnvægi í húsaleigumálum og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og barist fyrir réttarbótum á því sviði.
Löng reynsla er um það að viðskipti og markaður virkar ekki vel nema að leikreglurnar séu sanngjarnar og jafnræði gildi í sem flestu. Leikreglurnar eiga að vera skýrar og sanngjarnar og jafnvægi verður að ríkja milli rétttinda og skyldna aðila.
Innan vébanda félagins eru fyrst og fremst einstaklingar sem leigja öðrum einstaklingum. það er langstærsti hópur leigusala og hryggjarstykkið á leigumarkaðinum,
Gildandi húsaleigulög frá 1994 voru mikil réttarbót frá vondum lögum frá 1979. Með þeim náðist jafnvægi og samræmi milli réttinda og skyldna aðila og standa ekki á nokkurn hátt leigumarkaðnum fyrir þrifum. Vandamálið er ekki lögin sjálf, heldur skortur á leiguhúsnæði og vanþekking aðila á réttindum og skyldum samkvæmt þeim.
Hátt hefur verið kallað eftir lagabreytingum í því skyni að bæta hag og réttastöðu leigjenda. Gleymist þá að ströng og harkaleg lagafyrirmæli í garð leigusala fæða ekki af sér fleiri leiguíbúðir, heldur þvert á móti. Um það vitnar ástandið á gildistíma húsleigulaganna frá 1979. Til þess eru vítin að varast þau.
Samkvæmt gildandi húsaleigulögunum er aðilum frjálst að velja sér viðsemjendur, semja um leigutímann og leigufjárhæð. Nú er kallað hástöfum á höft, nánast bann við tímabundnum leigusamningum, leiguþak og leigubremsu og jafnvel leigunám.
Gleymist þá stjórnarskráverndaður eignaréttur og að samningsfrelsið er grunnstoð í mannanna skiptum.
Það bara má ekki krukka öllu meir í núgildandi húsaleigulög og laska þau frekar en þegar hefur verið gert af yfirgripsmikilli vanþekkingu á húsaleigurétti og húsaleiguviðskiptum.
Þar hefur villuráfandi og einsleitur starfshópur stjórnaráðsins verið að verki án samráðs við hagsmunaaðila.
Þeir sem hann skipa virðast líta á leigusala sem glæpalýð sem halda verði
í ströngum lagaböndum að viðlögðum sektum. Er refsigleðin ráðandi, sem er fáheyrt í löggjöf á einkaréttarlegu sviði.
Mætti halda að tilgangurinn hafi verið og sé að rústa hinum almenna leigumarkaði. Draga úr framboði leiguhúsnæðis og hækka með því húsaleigu.
Vanhugsaðar lagabreytingar leysa engan vanda heldur auka hann og. magna.
Það hins vegar tímabært að endurskoða húsaleigulögin í heild af yfirvegun og kunnáttu en á það hefur mjög á skort í krukki og inngripum í lögin á síðustu árum og boðað hefur verið í nýjum frumvarpsdrögum.
Það væri nær að semja og setja nýja vandaða heildarlöggjöf um húsaleigu, sem væri fjórskipt, þ.e. fyrir atvinnuhúsnæði, leigu á einstaklingsgrundvelli, leigu í atvinnu- og hagnaðarskyni og leigu með félagslegu ívafi.
Húseigendafélagið er sem ætíð fyrr reiðubúið að til að vinna með stjórnvöldum að slíku þarfaverki.
Það var Húseigendafélagið sem barðist öðrum fremur fyrir því að sett yrði löggjöf um fasteignakaup, sem tóku gildi 2002.
Í frumvarpinu voru í sérstökum kafla ítarleg ákvæði um ástandsskýrslur. Í meðferð málsins á Alþingi var kafli þessi illu heilli klipptur út og lýst því yfir að strax á næsta þingi yrðu lögfest ákvæði þ.a.l. Það gekk því miður ekki eftir sem var og er bagalegt.
Nú er fjölmennur starfshópur að vinna í þessu máli og seint og illa gengur.
Grennd eða nábýlisréttur eru þær réttarreglur nefndar sem setja eignarráðum manna yfir fasteignum takmörk af tilliti til annarra fasteigna og þeirra er þar búa eða starfa. Reglan byggist á dómafordæmum og fræðikenningum. Sem sagt skrifuð í skýin.
Hér skorti sárlega almenna löggjöf um grennd og nábýli sem kveði skýrt á um það hvert athafnafrelsi eigendur hafa og rétt nágranna, þ.e. hvað eigandi má og hvað granni verður að þola.
Flest deilumál og grenndarárekstrar eru tilkomin vegna þess réttarvafa sem leiðir af vöntun á skráðum og skýrum reglum. Mikilvægar réttarreglur um grundvallarverðmæti eiga vitaskuld heima í settum lögum. Þær eiga að vera aðgengilegar og skýrar þannig að eigendur geti átttað sig á réttarstöðu sinni og farið eftir þeim.
Nú er félagið að blása til sóknar og hefja á ný baráttu fyrir almennri grenndarlöggjöf.
Það verður fróðlegt að heyra hvað Víðir Smári, hefur til málanna að leggja í fyrirlestri sínum hér á eftir.
Ég nefndi hér fyrr um að tímabært væri að endurskoða fjöleignarhúsalögin frá árinu 1994 og ítreka það og þá von að Húseigendafélagið fái að koma að þeirri vinnu þannig að þekking þess og reynsla skili sér í lagabótum.
Vil aðeins drepa á eitt þýðingarmikið atriði, þ.e. fyrirtæki sem bjóða húsfélögum altæka eða víðtæka þjónustu. Margir aðilar hafa haslað sér völl á því sviði og þetta er vel að merkja þörf þjónusta ef hún er vönduð, raunhæf og byggð á þekkingu og kunnáttu.
Nokkur fyrirtæki hafa starfa á þessu sviði og eru sum skárri en önnur eins og gengur. En oft virðist skorta á lagaþekkingu og vönduð og ábyrg vinnubrögð hjá þessum fyrirtækjum sem hefur dregið dilk á eftir sér. Um það vitna dómar og kærunefndarálit.
Stóra vandamálið er að þessi þjónustufyrirtæki eru í tómarúmi lagalega séð. Um þau skortir bagalega löggjöf og reglur skilyrði um þekkingu, hæfni, ábyrgð, skyldur og tryggingar. Núna getur hver sem er sett slíka þjónustu á laggirnar. Hyggst Húseigendafélagið beita sér fyrir því að sett verði lög um slíka starfsemi.
Skattamálin eru sígilt viðfangsefni. Skattbyrði húseigenda hefur lengi verið úr hófi og sama gildir um aðrar opinberar álögur á fasteignaeigendur. Þar er mikið og sígilt verk að vinna.
Hóflausar opinberar álögur á fasteignir eru óréttlátar af ýmsum ástæðum:
Fasteignaskatturinn er t.d. óháður tekjum og kemur því harkalega niður á eldra fólki. Verið er að skattleggja sparnað, sem fólk hefur áður greitt skatta af.
Stóra vandamálið er fasteignamatið einkum og sér í lagi þegar það hækkar villt og galið. Þegar fasteignaverð rýkur upp hefur það í för með sér hækkun á fasteignamati og þar með hækkanir á fasteignasköttum- og margvíslegum opinberum gjöldum, sem reiknuð eru út frá fasteignamati.
Álögur á fasteignir hafa sífellt farið hækkandi og ríki og sveitarfélög seilast æ dýpra í vasa og buddu fasteignareigenda. Nú er komið nóg og mál að linni. Álögur verða að byggjast á sanngirni og réttlæti og á gengsæjum og vitrænum reglum.
Álagningin má ekki vera úr takt við allt og allt og hækka ár frá ári og stjórnlítið samanborið við verðlag og laun og í hrópandi ósamræmi við afkomu og hag eigenda, rekstur heimila og atvinnufyrirtækja. Það er sama er hvert viðmiðið er.
Aðal skaðvaldurinn er sem sagt fasteignamatið sjálft og það reglukerfi sem það byggist á og sá spírall sem það veldur með sjálfkrafa hækkunum á sköttum og gjöldum.
Þar eru notaðar flóknar hókuspósus reglur og útreikningar sem bara útvaldir og tæplega það botna í.
Fasteignamatið er nánast yfirskilvitlegt fyrirbæri. Það er sjálfkeyrð maskína, peningavél, sem býr til sífellt meiri tekjur fyrir hið opinbera og hefur ekkert annað hlutverk en það. Fasteignamat er bara gjaldstofn. Að öðru leyti er það til lítils gagns.
Það kostar mikla peninga og mannafla að halda því úti, sem mætti spara. Það er hægurinn að hafa annars konar gjaldstofn. Vel mætti nota brunabótamat eða fermetrafjölda og örugglega margt annað, sem helst í hömlu og setur ekki skatta og gjalda hækkunarf lóð í gang.
Þetta er fyrst og fremst kerfisvandi Það þarf að endurskoða maskínuna og kerfið og búa til annað betra á öðrum grundvelli sem er stöðugri, skiljanlegri og réttlátari.
Húseigendafélagið hefur haft forgöngu um samráð við Samtök eldri borgara og Félag atvinnurekanda um að krefjast kerfisbreytinga. Hafa þessi félög átt í viðræðum við Samband ísl. sveitarfélaga og fl., sem lofa góðu. Fremstur þar í flokki er okkar ágæti skrifstofustjóri, Þórir Sveinsson, sem hefur yfirburða þekkingu á þessu sviði. Ómetanlegt fyrir félagið að hafa slíkan sérfræðing innan sinna raða.
Það hafa svo sem skipst á skin og skúrir í langri starfsögu félagsins. Félagið hefur ekki ávalt siglt lygnan sjó. Það hefur ýmsa hildi háð og stundum gefið hressilega á bátinn og gustað um félagið og það átt í átökum og deilum vegna hagsmunagæslu sinnar. En félagið hefur staðið allar atlögur af sér og komið keikara og sterkara frá öllum hremmingum.
Frá haustinu 2004 og fram að hruni ríkti villt gullgrafarastemning í fasteignaviðskipum. Bankarnir buðu til villtrar veislu og lánsféð flóði. Ekkert mál var að fá lán upp á 100% og ríflega það. Allir voru að gera það gott. Flestir dönsuðu hrunadansinn og hér var brjálað fjör, fullt af peningum og allir að grilla og græða.
Hækkun fasteignarverðs var bóla eða blaðra sem fyrirsjáanlegt var að myndi springa. Öllum mátti ljóst vera að verðið var komið úr takti við almenna skynsemi og hagfræðileg og efnahagsleg lögmál. Það blasti við að verðið hlyti óhjákvæmilega að fara niður og að fjara myndi undan veðum. Og eigendur myndu missa eignir í stórum stíl til banka og verða fyrir miklum fjárhagslegum skakkaföllum.
Það voru bankar og fasteignasalar sem sungu verðið upp eins og himins herskarar. Hærra, hærra söng kórinn. Félagið reyndi að vara við en talaði fyrir daufum eyrum. Ég sjálfur uppskar mjög harða gagnrýni og hótanir um málsóknir og frá bönkum og fasteignasölum og einnig frá nokkrum félagsmönnum, sem töldu mig skaða húseigendur með því að tala verðið niður og vildu mig brottrækan
Það er ekki vegur til vinsælda að skemma gleði og partíi með úrtölum.
En allir vita hvernig fór.
Aðra rimmu má nefna. Laust fyrir aldamótin síðustu gagnrýndi félagið Húsnæðisstofnun, forstjóra hennar og lögfræðinga harðlega vegna svívirðilegrar framkomu við konu eina.
Bentum við á miklar brotalamir og ranglæti hjá stofnuninni. Sumum væri hyglað en aðrir beittir harðræði og réttur á þeim brotinn. Þær deilur mögnuðust og var mér og félaginu stefnt fyrir meiðyrði. Það tók mikið á en endaði samt vel. Í öllum meginatriðum var gagnrýnin dæmd réttmæt.
Og í framhaldinu var stofnunin lögð niður og löskuðu nafni hennar breytt í íbúðarlánasjóð.
Það er stærsta hagsmunamál félagsins að fjölga félögum. Fleiri félagar eru forsenda fyrir öflugra og árangursríkara starfi. Má raunar segja að árangur félagsins hafi verið ótrúlega góður og starfsemi þess öflug þótt félagsmenn séu ekki fleiri en raun ber vitni og félagsgjöldum hafi jafnan verið mjög í hóf stillt og þjónustan ódýr.
Félagsgjöldin eru aðaltekjustofn félagsins. Lögfræðiþjónustan er hins vegar aðdráttarafl þess og flestir ganga í félagið til að notfæra sér hana. Hún er frek á tíma og krafta félagsins og er mikið niðurgreidd. Í raun eru það þeir félagsmenn sem greiða félagsgjöld sín en nýta sér ekki lögfræðiþjónustuna sem halda henni uppi.
Hússeigendafélagið mun fyrst og fremst fagna 100 ára afmælinu með sókn og með því að gera gott félag enn betra, fjölga félögum og efla starfsemina og auka þjónustu þess í hvívetna.
Að lokum þetta. Félagið er vel kynnt og stendur traustum fótum á gömlum merg og nýtur trausts og virðingar og starfsemi þess er þörf, öflug og árangursrík.
Með samhentu átaki og fleiri félögum hefur Húseigendafélagið fulla burði og forsendur til að verða enn öflugra húseigendum þessa lands til hags og heilla.
Jæja, þetta MÍNÍPILS er nú orðið í lengra lagi. Takk fyrir áheyrnina.
