Húsaleiga.

Húseigendafélagið hefur í tæp 90 ár gætt hagsmuna leigusala og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og leigumarkaði og barist fyrir réttarbótum á því sviði. Félagið gerir leigusamninga og veitir ráðgjöf í leigumálum. Þá veitir félagið liðsinni þegar vanefndir verða en leiguvanskil hafa aukist upp á síðkastið.  
Lögin og réttarstaða aðila.
Þó húsaleigulögin séu lögin séu ágæt í beggja garð þá geta aðilar engu að síður ratað í hremmingar þegar í hlut eiga gagnaðilar sem hirða lítt um skyldur sínar. Þótt lagaleg staða aðila sé góð þá kostar það yfirleitt tíma, fyrirhöfn og fjárútlát að rétta hlut hans. Oft ana leigusalar áfram á grundvelli vanþekkingar og ranghugmynda um rétt sinn og gera illt verra. Báðir aðilar eru hvattir til  að kynna sér lögin vel  og vanda undirbúning og samninsgerðina. Með góðum undirbúningi og varkárni má girða fyrir dýr, tímafrek og erfið eftirmál. Fyrirhyggja, varúð og vöndun í upphafi er lykilinn að góðum og hnökralausum leiguviðskiptum og ánægjulegum samskipum aðila.

Lesa Meira

Fjölbýli í blíðu og stríðu.

Kynleg hljóð, kjötvinnsla og kattahvörf.

Hinn gullni meðalvegur.  Góður granni er gulli betri.
Í fjölbýlishúsum er fólk undir sama þaki og inn á gafli hvert hjá öðru. Slíkt hefur marga kosti en býður á hinn bóginn upp á vandamál, sem flest má rekja til mannlegra breiskleika og skorti á þeim þroska, tillitssemi og umburðarlyndi, sem er forsenda fyrir heilbrigðu og farsælu sambýli.  Gott sambýli byggist á sífelldri málamiðlun þar sem gagnkvæmur skilningur, virðing, tillitssemi og umburðarlyndi vega þyngst.  Fólk er misjafnt eins og það er margt. Einn vill fjör en annar frið. Einn vakir og bröltir meðan annar vill sofa. Einn vill þetta og annar vill hitt. Einn er fyrirferðamikill og hávær meðan annar er músin sem læðist. Á einn bítur ekkert meðan annar er viðkvæmnin uppmáluð. Meðalhófið er vandratað. Góður granni er gulli betri. 

Lesa Meira

Hvernig standa skal að kröfu um brottflutning og sölu samkvæmt fjöleignarhúsalögunum.

Í fjöleignarhúsalögunum er að finna úrræði til handa húsfélagi og einstökum eigendum við gróf eða ítrekuð brot eigenda eða annarra íbúa húss eða afnotahafa. Í þeim tilvikum er unnt að banna hinum brotlega búsetu í húsinu og gera honum að flytja úr húsinu, auk þess að krefjast þess að hann selji eignarhluta sinn. Í lögunum eru fyrirmæli um það hvernig standa skuli að slíkri ákvörðun.

Lesa Meira

Lekar lagnir

Þegar lagnir gefa sig eða þarfnast endurnýjunar við eða viðhalds að öðrum ástæðum spretta einatt upp álitaefni sem einkum lúta að kostnaðarskiptingu við lagnaframkvæmdir og því hver beri ábyrgð á tjóni sem stafar frá lekri lögn

Lesa Meira

Stjórn húsfélaga

og aðkeypt ráðgjöf og þjónusta.

Lesa Meira

“Latur var hann þegar hann gat”

Um verkskyldur íbúðareigenda.

Lesa Meira

Utanaðkomandi fundarstjóri á húsfundum.

Á húsfundum eru teknar ákvarðanir um framkvæmdir og ráðstafanir, sem hafa í för með sér miklar skuldbindingar og fjárútlát fyrir húsfélög og eigendur. Það er forsenda fyrir lögmæti ákvörðunar og greiðsluskyldu að ákvörðunin hafi verið tekin á húsfundi sem er rétt og löglega boðaður og haldinn.  Mjög mikilvægt er að fundum sé stýrt af röggsömum fundarstjóra sem veit sínu viti í fundarsköpum og málefnum fjöleignarhúsa.  Fundarstjórinn er æðsti maður fundarins og túlkar lög og fundarsköp á fundinum og sker úr um vafatilvik.  Hann á að gæta fyllsta hlutleysis í  öllum störfum sínum og  verður að kunna mjög góð skil á fjöleignarhúsalögunum og almennum fundarsköpum. Meginhlutverk hans er að sjá um að fundur fari löglega fram og það er mikið undir honum komið hversu vel fundurinn starfar og hve miklum árangri hann nær. 

Lesa Meira

Aðvörun og áminning skv. 55. gr. fjöleignarhúsalaga.

Tillitssemi og umburðarlyndi.
Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er.  Eiganda ber að sína tillitssemi og taka eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns. Það er einatt erfitt að draga mörkin milli þess sem má og ekki má.  Eigendur verða að umlíða hið venjulega, þ.e. það ónæði sem alltaf hlýtur að fylgja venjulegu heimilislífi nágranna. Þeir sem eru fyrirferðarmiklir og háværir eiga ekki kröfu á því að sameigendurnir umlíði þeim það og þeir sem eru viðkvæmari en gengur og gerist eiga heldur ekki kröfu á því að sameigendurnir taki sérstakt tillit til

Lesa Meira

Innganga húsfélaga í Húseigendafélagið.

Þeim málum í fjöleignarhúsum, sem varða sameignina og sameiginlega hagsmuni, verða íbúðareigendur að ráða í félagi. Þess vegna eru til í öllum fjöleignarhúsum húsfélög, sem eigendur eru sjálfkrafa og ófrávíkjanlega í. Húsfélag er ekki félag í hefðbundnum skilningi. Húsfélag er af eignarréttarlegum toga fremur en félagslegum.  Það er til í krafti laga vegna hins sérstaka eignaforms og eignaaðildar, sem ríkir í fjöleignarhúsum og hlutverk þess er að annast um sameiginleg mál.  Þátttaka í húsfélagi er órjúfanlega tengd eignaraðild að séreignum.  Allir eigendur eru skyldubundnir félagsmenn í því og sá sem kaupir eign í fjöleignarhúsi verður sjálfkrafa félagi í húsfélaginu. Enginn getur sagt sig úr húsfélagi nema með því að selja eign sína.

Lesa Meira

Greiðsluskylda en engin hagnýting eða not.

Fyrirspurnir hafa borist um synjun eigenda á taka þátt í sameiginlegum kostnaði með þeim rökum að þeir noti viðkomandi sameign ekki neitt. Svo sem þegar um sameignlegt þvotthús er að ræða og eignandi er með  þvottavél í íbúð sinni og notar ekki sameignlegt þvottahús og vill því ekki taka þátt í kostnaði vegna þess og sameiginlegra tækja. Einnig þegar eigandi sem býr ekki í íbúð sinni sem stendur auð um lengri tíma neitar taka þátt í rekstrarkostnaði sameignarinnar.

Lesa Meira

Húsaleigumolar.

Fyrirframgreiðsla. Tryggingarfé. Sala. Vanskil. Riftun. Útburðarmál.

Lesa Meira

Heilræði til leigusala!!!

HEILRÆÐI TIL LEIGUSALA!!!

Lesa Meira

Leiga á lóð

Lóðaleigusamningar og réttarstaða leigjanda gagnvart landeiganda hafa nokkuð verið í fréttum undanfarið.  Hefur borið þar hæst staða sumarhúsaeigenda gagnvart landeigendum sumarhúsalanda.  Hafa einhverjir sumarhúsaeigendur lent í erfiðri stöðu þegar lóðasamningur þeirra rennur út eða þegar honum er sagt upp að hálfu landeiganda.  Landeigandi getur þá verið í yfirburðasamningsaðstöðu, þ.e. krafist margföldunar á leiguverði eigi að semja aftur, að öðrum kosti verði sumarhúsaeigandinn að yfirgefa lóðina ásamt öllu sínu hafurtaski.

Lesa Meira

Reykpúandi grannar.

Mikið er leitað til Húseigendafélagsins vegna reykinga í fjölbýlishúsum; á svölum, í sameign, á lóð og í íbúðum.  Upp á síðkastið hafa raðhúsa-og einbýlishússeigendur bæst í hópinn.  Þolendur spyrja: Er réttur reykingafólks til að skaða heilsu fólks  ríkari en réttur þeirra sem lifa vilja reyklausu lífi?  Rýra skefjalausar reykingar á svölum og í íbúðum verðmæti annarra íbúða og er skylt að greina væntanlegum kaupendum frá því?

Lesa Meira

Húsfundaþjónusta Húseigendafélagsins.

Nú stendur yfir tími aðalfunda í húsfélögum þar sem einatt eru teknar ákvarðanir um mikilvæg mál og kostnaðarsamar framkvæmdir. Samkvæmt fjöleignarhúsalögum gilda ákveðnar reglur um töku ákvarðana.  Ákvörðun um sameiginleg málefni skal tekin á húsfundi. Mjög mikilvægt er að fundurinn sé boðaður og haldinn í samræmi við fyrirmæli fjöleignahúsalaga.

Lesa Meira

Heimavinna og heimtufrekja

Atvinnustarfsemi í fjölbýli
Í þessari grein er fjallað um fjölbýlishús, sem ætluð eru til íbúðar eingöngu og þau vandamál sem upp koma þegar einhver eigandi fer að vinna heima. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni og umgengni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er og venjulegt í sambærilegum húsum.  Flestar athafnir geta þróast í ónæði. Þegar um er að ræða atvinnustarfsemi í íbúðum verða núningsfletirnir fleiri  og þá aukast líkur á árekstrum og leiðindum.

Lesa Meira

Heimavinna og heimtufrekja

Í þessari grein er fjallað um fjölbýlishús, sem ætluð eru til íbúðar eingöngu og þau vandamál sem upp koma þegar einhver eigandi fer að vinna heima. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni og umgengni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er og venjulegt í sambærilegum húsum.  Flestar athafnir geta þróast í ónæði. Þegar um er að ræða atvinnustarfsemi í íbúðum verða núningsfletirnir fleiri  og þá aukast líkur á árekstrum og leiðindum. 

Lesa Meira

Húsfélög –deildir - sjóður.

DV. hefur borist eftirfarandi fyrirspurn frá P.E. um húsfélög og framkvæmdasjóð í nýju fjölbýlishúsi:
„Við erum íbúar í fjögurra stiganga fjölbýli og okkur langar að forvitnast um hvort okkur sé skylt að stofna og þá hvernig standa á að stofnun félags sem heldur utanum verklegar framkvæmdir við fjölbýlishúsið okkar. Þegar fyrstu íbúarnir fluttu inn í stigagangana voru þeim afhent gögn um að stofnað hafi verðið húsfélag um þann stigagang. Ég veit ekki af hverju það var gert eða hvort það er vaninn í þessu ferli en ef ég man rétt þá var allt húsið afhent í áföngum á einum níu mánuðum. Í svona samfélögum þarf að mörgu að hyggja,s.s. umhirðu lóðar og snjómokstri.  Brátt kemur að viðhaldi og sjáum við hagræðingu í að ein hópur sjái um framkvæmd í stað fjögurra sem leiðir óhjákvæmilega til hærra flækjustigs. Okkur datt í hug framkvæmdafélag sem starfar í umboði allra stigaganga. Hús- félöginn fjögur leggi línurnar og geri forgangslista yfir viðhaldsframkvæmdir og borgi hlutfallslega til félagsins úr sínum sjóðum. Jafnframt gæti þessi framkvæmdasjóður tekið að sér umhirðu lóðar, snjómokstur og þann pakka allan sem snýr að húsinu og lóðinni.Hvernig stöndum við að þessu ?“

Lesa Meira

Hússtjórnarvald.

Í fjöleignarhúsum með sjö eignarhlutum eða fleiri skal vera stjórn, kjörin á aðalfundi sem halda skal fyrir lok apríl. Í minni húsum halda eigendur saman um stjórnartauma og má fela einum þeirra forsvar. Annars er aðalstjórn að jafnaði skipuð þremur mönnum og er einn þeirra formaður kjörinn beint og sérstaklega. Stjórnarstörf eru tímafrek, vandasöm og oft vanþakklát. Einatt er grunnt á tortryggni, leiðindum og urg í húsfélögum. Brýnt er að eigendur  kunni góð skil á reglum um húsfélög og stjórnir þeirra. Vitneskja um  rétt og skyldur er forsenda fyrir farsælu starfi og friði.  Það er öllum til hags og heilla að réttar leikreglur séu kunnar. Geðþótti er ávísun á úlfúð, tortryggni og  deilur sem lamar húsfélög og gerir þau ófær um að þjóna tilgangi sínum og skyldum.

Lesa Meira

Dýrið gengur laust !!

Til Húseigendafélagsins rata mörg deilumál vegna alls kyns dýra og  klassísk eru mál vegna hunda og katta í fjölbýli. Páfagaukar eru líka að koma sterkir inn sem ónæðisvaldar. Þeir geta valdið miklu ónæði með skrækjum og valdið ofnæmi . Svo geta þeir sumir bæði mjálmað og gelt. Í fjöleignarhúsalögunum eru sérreglur um hunda og ketti sem eru þau gæludýr sem oftast valda úlfúð í fjölbýli og þéttbýli. Í þessari grein er fjallað almennt um grennd, nábýli og gæludýrahald en ekki einblínt á hunda og ketti.  Dýr eru og hafa um aldir alda verið fylgifiskar manna.  Menn og dýr bindast sterkum böndum.  Dýr hafa fylgt manninum frá örófi í gegnum þykkt og þunnt. Sú taug er römm. Það er eðlilegur hluti af lífi og tilveru margra manna að halda dýr í húsum sínum. Það er venjuhelgaður réttur manna að halda gæludýr  en sá réttur er ekki alger og takmarkast af rétti granna til að lifa eðlilegu og heilbrigðu lífi án ama, ónæðis og óþæginda,  sem ábyrgðarlausu dýrahaldi granna vill fylgja.

Lesa Meira