Erindi um húsaleigulögin

Flutt af Sigurði Helga Guðjónssyni formanni Húseigendafélagsins á fræðslufundi á vegum Verkís þann 29. maí 2019. 

Ágætu leigudagsþáttakendur!
 
Ég þakka Félagsmálaráðuneytinu og Íbúðarlánasjóði það góða framtak sem þessi samkunda er.
 
Ég er formaður Húseigendafélagsins sem tæprar aldargamalt fyrirbæri. Félagsmenn eru u.þ.b. 10 þúsund. Félagið hefur frá öndverðu gætt hagsmuna leigusala og komið að allri löggjöf sem snertir húsaleigu á sínum langa starfsferli. Sjálfur hef ég verið á vaktinni í rúm 40 ár og hef marga fjörunna sopið og unnið að lagafrumvörpum á þessu sviði og öðrum sem varða fasteignir og eigendur og notendur þeirra.
 
Húseigendafélagið hefur alla tíð talað fyrir sanngirni, hófsemd og góðu jafnvægi í húsaleigumálum og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og leigumarkaði og barist fyrir réttarbótum á þessu sviði. Löng reynsla er um það að viðskipti og markaður virkar ekki vel nema að leikreglurnar séu sanngjarnar og jafnræði gildi í sem flestu, þ.e. að hvorugur aðila sé í yfirburðastöðu gagnvart hinum. Innan vébanda félagsins eru fyrst og fremst einstaklingar sem leigja öðrum einstaklingum en það er langstærsti hópur leigusala og það er hryggjarstykkið á leigumarkaðinum, sem er talið a.m.k 35%. Einnig eru innan vébanda félagsins eru þeir sem leigja ættingjum og vinum en sá hluti er talinn 20%.
 
Hlutur hinna einkareknu leigufyrirtækja er aðeins ríflega 15% af leigumarkaðinum eða þar um bil. Þær leikreglur sem um húsaleigu gilda og verða settar mega ekki alfarið miðast við slíkt leigusamband, þar sem leigusalinn er stór og öflugur en leigjandinn mjög svo minni máttar.
 
Hins vegar skal því greiðlega játað að þar þurfa að gilda vissar stuðnings- og verndarreglur leigjendum til hagsbóta. Þar þarf að laga stöðuna og jafna metin út frá eins konar neytendasjónarnmiðum. Annað á við þar sem um véla einstaklingar á jafnari grundvelli.
 
Húsaleigumarkaðurinn hér á landi hefur lengst verið óstöðugur og vanþróaður á marga lund. Lítið hefur verið um húsnæði sem er byggt og ætlað til útleigu. Húsaleiga hefur lengst af yfirleitt skammtíma ráðstöfun af hálfu beggja samningsaðila.
 
Auðvitað á leiga að vera einn af valkostunum í húsnæðismálum og leikreglurnar eiga að vera skýrar og sanngjarnar og gott jafnvægi verður að ríkja milli réttinda og skyldna aðila. Það er þó fyrst á síðustu árum að forsendur hafa verið að myndast fyrir almennum húsaleigumarkaði. Áður voru þetta skammtímaredding og neðanjarðarviðskipti í verulegum mæli.
 
Það er grundvallaratriði að ekki sé hlaupið til að breyta lögum nema virkileg þörf sé á því. Það er nauðsynlegt að sýna íhaldssemi í því efni. Lagahringl má ekki viðgangast á mikilvægum og viðkvæmum sviðum eins og um húsaleigu.
 
Húsaleigulögin frá 1994 voru mikil réttarbót frá vondum lögum frá 1979. Með þeim náðist jafnvægi og samræmi milli réttinda og skyldna aðila. Þau eru í það heila sanngjörn í garð beggja aðila og skapa góðan grundvöll og umgjörð á þessu sviði. Lögin frá 1979 voru mjög hörð, ósveigjanleg og ósanngjörn í garð leigusala og sköðuðu húsaleigumarkaðinn og komu þannig hart niður á leigjendum. Framboð á leiguhúsnæði skrapp saman vegna þessa. Við megum ekki hverfa aftur til þeirrar vondu sögu og fortíðar.
 
Núgildandi húsaleigulög virka vel og standa ekki á nokkurn hátt leigumarkaðnum fyrir þrifum. Þau eru það sem er í lagi ef svo má segja. Það er gömul sannindi og ný að forðast beri viðgerðir þegar þeirra er ekki þörf og ekkert er bilað. Vandamálið er fyrst og fremst ójafnvægi á húsaleigumarkaðinum vegna skorts á leiguhúsnæði og svo vegna vanþekkingar á lögunum og ranghugmynda og misskilnings sem af því leiða.
 
Vandræði og uppákomur í leiguviðskiptum eru ekki lögunum að kenna fremur en að umferðarlögunum verði um bílslysin kennt. Vandamálið er blessað fólkið sem virðir ekki lögin, vegna glannaskapar eða vanþekkingar og ranghugmynda um rétt sinn og skyldur. Þar liggur meinið aðallega, þ.e. í mannlega þættinum en ekki í lögunum. 
 
Það er algjör firra að réttur leigjenda sé lítill og fyrir borð borinn í gildandi lögum. Tröllasögur um annað eru blekkingar eða á misskilningi byggðar. Hagsmunir leigjenda eru vel varðir og leiguréttur þeirra er ríkur. Engum verður hent út fyrirvaralaust og geðþóttahækkun húsaleigu á sér ekki lagastoð. Uppsögn verður að vera formleg og með lögboðnum uppsagnarfresti. Riftun kemur aðeins til álita við leiguvanskil og önnur alvarleg samningsbrot Allur sá ferill fer eftir föstum og lagalegum og formlegum leiðum og réttur leigjanda er góður og virtur á öllum stigum þegar þannig fer.
 
Það verður að huga vel að innbyrðis samræmi. Húsaleigulögin eru margþætt og viðkvæmt regluverk. Ekki má með breytingum á einstökum ákvæðum raska samræmi og jafnvægi. Það verður að horfa á skóginn allan en ekki einstakar greinar. Þá verður líka að huga að lagakerfinu í heild og þeim réttarsviðum sem lögin falla undir. Lögin eru þannig hluti af stærra reglukerfi. Lögin eru á sviði eignarréttar, samningaréttar og kröfuréttar og verða að falla að meginreglum á þeim sviðum.
 
Það sem einkennir húsaleigusamninga er misræmið milli framlaga og áhættu aðilanna. Leigusalinn lætur leigjanda í té verðmæti upp á tugi milljóna en fær á móti einatt haldlítið loforð um tiltölulega lágar greiðslur og litlar tryggingar, a.m.k. miðað við verðmæti eignarinnar. Áhætta leigusala er því mjög mikil og miklu meiri en leigjandans. Löggjöf verður vitaskuld að taka mið af því.
 
Fyrir þá sem þekkja til húsaleigulaganna þá eru þau mjög skýr og hafa almennt reynst vel. Auðvitað eru þó atriði í lögunum sem má laga, bæta og breyta. Vandamálið er hins vegar fyrst og fremst vanþekking á lögunum þar sem aðilar gera nær undantekningarlaust leigusamningana sjálfir um íbúðarhúsnæði og sú staðreynd að úttektir fara sjaldnast fram.
 
Ef skoðað er hvað það er sem varðar aðila mestu á grundvelli húsaleigulaga þá varðar það leigusala mestu að leigjandi greiði leiguna og skemmi ekki húsnæðið. Það sem varðar leigjandann mestu er öryggið að vera í húsnæðinu út leigutímann, ástand húsnæðisins og að viðhaldi sé sinnt.
 
Það er staðreynd að aðilar láta undir höfuð leggjast að gera úttektir við upphafi þótt það sé augljós hagur beggja að úttektir séu gerðar. Reglur um framkvæmd úttekta þarf að einfalda.
 
Til þess að eyða vanþekkingu og ranghugmyndum og koma í veg fyrir ágreining og málastapp þurfa aðilar að vera upplýstir um réttindi sín og skyldur og úttektir þurfa að fara fram. Einfaldasta leiðin til að tryggja það er að leigumiðlari geri almennt samninga, veiti upplýsingar og  ráðgjöf og framkvæmi jafnframt úttektir.Húseigendafélagið telur að með því að auka vægi leigumiðlara og fela þeim einnig að framkvæma úttektir, muni ágreiningsmálum fækka verulega.
 
Vanda þarf mjög til lagabreytinga og alls ekki má rjúka í breytingar breytinganna vegna, breytinga sem kunna þegar á reynir að skaða leigumarkaðinn og samskipti aðila. Þá er verr af stað farið en heima setið. Ströng og harkaleg lagafyrirmæli fæða ekki af sér fleiri leiguíbúðir, heldur þvert á móti.
 
Leiga hefur almennt farið hækkandi síðustu árin og misserin. Hefur hún yfirleitt fylgt eða verið í námunda við hækkun íbúðarverðs. Þar veldur skortur á leiguhúsnæði, sem á sér margvíslegar orsakir sem hér þarf ekki að tíunda. Markaðurinn fylgir sínum lögmálum og stjórnast fyrst og fremst af framboði og eftirspurn.
 
Of  lítið hefur verið byggt þótt byggingarbransinn sé núna í hásterti. Guð láti á gott vita. Skammtímaleiga til ferðamanna hefur verið verið eins og gullæði síðustu árin. Það hefur sogað til sín íbúðir í þúsundatali af hinum almenna leigumarkaði og munar um minna.
 
Það er vitaskuld afstætt hvað er há leiga. Fyrir þann sem þarf að borga hana af lágum launum er hún vísast alltaf of há en sá sem þarf að nota leiguna til að greiða allan kostnað af eigninni og skatta og skyldur af henni og mæta með henni áhættunni af vanefndum og tjóni, telur sig örugglega seint vera ofhaldinn af leigunni.. Svo maður tali nú ekki um ef hann er ofan í kaupið svo frekur að vilja líka fá rentur af því fjármagn sem hann á í eigninni.
 
Samkvæmt húsaleigulögunum er aðilum frjálst að semja um leigufjárhæð en leigufjárhæðin á þó að vera sanngjörn eðlileg og eru það fögur orð á pappír en veita ekki mikið hald í raun. Aðilum er líka heimilt að semja um tímalegnd leigunnar.
 
Það má ekki gleyma því að samningsfrelsið er meginreglan í rétti okkar og samningarétti og  meginstoðin í öllum mannanna viðskiptum. Það hefur verið talið að mjög ríkar ástæður verði að vera fyrir hendi til að það megi takmarka. Það sé almennur og sjálfsagður réttur manna að gera eða gera ekki samninga og til að ráða efni þeirra eftir eigin hag og behag, ef svo má að orði komast.
 
Það hefur verið í umræðunni hvort setja eigi með lögum þak á húsaleigu. Það hljómar sjálfsagt vel og unaðslega í margra eyrum en er almennt talin afleit og skaðleg ráðstöfun. Það hefur yfirleitt reynst illa í öðrum löndum og dregið úr framboði og viðhald leiguhúsnæðis hefur versnað.
 
Þannig hefur þak á húsaleigu yfirleitt aukið skortinn og skaðað húsleigumarkaðinn og aðila hans. Flestir hagfæðingar og spekúlantar, hvort sem hjörtu þeirra slá til vinstri eða hægri, eru á einu máli um að leiguþök séu til óþurftar og auki vandræði en leysi engin.
 
Leiguþak myndi gera aðstæður leigjenda verri og fjárfestar myndu halda að sér höndum og ástand húsnæðis yrði lakara vegna sparnaðar í viðhaldi. Það verður þá hagstæðara að selja en eiga og reka leiguhúsnæði. Leiguþak myndi óhjákvæmilega gera allt vont enn verra. Myndi fækka leigufölum íbúðum og svartamarkaðsbrask í leigumálum myndi aftur blómstra, illu heilli.
 
Lífið og baslið í kringum það kostar mikið og flestir vildu gjarnan og með gleði borga minn en þeir gera. Gildir það um flest og flesta.
 
Það er margt annað en húsaleiga sem er dýrkeypt og kostar mikið, t.d. eldsneyti, orka og matvæli. Þar mætti allt eins setja verðþök á slíkum sviðum, sem engum dettur þó í hug. Verðlagshöft tilheyra fortíðinni og fornri og aflagðri hagfræði.
 
Í nokkrum löndum, t.d. í Þýskalandi og Austurríki, hafa verið settar ákveðnar hömlur á húsaleiguhækkanir þannig að leigu megi aðeins hækka ef verðbólga eykst, vextir hækka og um meiriháttar viðhald sé að ræða. Þar veitir almenn hækkun leiguverðs á grundvelli framboðs og eftirspurnar ekki heimild til leiguhækkunar. Svona leigubremsa er erfið í framkvæmd og er að mínu mati ekki eftirbreytni vert fyrir okkur en er þó skömminni skárra en afdráttarlaust leiguþak, sem mun ganga úr sér og leka eins og öll önnur þök og vera á endanum til lítils skjóls.
 
Það eina sem dugir er að bæja frá skortinum á leigumarkaðinum er að stuðla með ráðum og dáð við kerfisbundna uppbyggingu leiguhúsnæðis. Það er ekki spretthlaup heldur langhlaup.
Hér eru engar harðvirkar töfralausnir og barbabrellur í boði.
 
Og þó, kannski!
 
Ef húsaleigutekjur á einstaklingsgrundvelli yrði gerða skattfrjálsar með öllu til skemmri eða lengri tíma þá myndi það að breyta húsleigumarkaðinum snöggt og mikið í einu vettvangi. Framboð á almennu leiguhúsnæði myndi aukast strax, húsaleiga myndi lækka og allir yrðu sælir og sáttir við sitt. Húsnæði sem leigt er í skammtímaleigu til erlendra ferðamanna myndi í stórum straumi skila sér aftur inn á hinn almenna markað og svört leigustarfsemi myndi hverfa eins og dögg fyrir sól. Þú þegar er 50% leigutekna skattfrjálsar en betur má ef duga á.
 
Ef skattleysi leigutekna yrði að veruleika myndi umsvifalaust bresta á betri tíð með blóm i haga á húsaleigumarkaðinum, allt félli í ljúfa löð og allir í skóginum yrðu vinir og ættu sér gott skjól. Þá myndu þær pælingar, reddingar og seinvirku smáskammtalækningar sem við erum hér að pæla í og brugga verða að mestu óþarfar. Þetta er í sjálfu sér einfalt mál og vilji er allt sem þarf.
 
Ég skora á okkar ágæta og félagsmálaráðherra að skoða í alvöru og til hlítar þessa djörfu og fljótvirku leið og lausn. Hann hefur sýnt að hann hefur burði, vilja og getu til góðra verka og til að hugsa út fyrir kassann þegar svo ber undir.
 
Að lokum til gamans lítil saga úr leigubransanum.
 
Persónuvernd kemur víða við og breytir bæði högum og lögum. Mér var sagt frá því að leigjandi einn hefði leitað til hinnar virðulegu stofnunar, Persónuverndar ríkisins, og kvartað sáran yfir leigusala sínum. Hann stundi persónunjósnir og væri með eilífa hnýsni í sinn garð. Þetta þótti hið versta mál og var leigjandi beðinn um að lýsa þessum persónuverndarbrotum. Hann sagði með öndina í hálsinum: „Jú; hann sér mig aldrei í friði, situr um mig og leggur mig í einelti og er sí og æ að trufla mig, ergja og ómaka. Um hvað og hvernig var hann spurður:
Jú hann er alltaf að spyrja um það hvenær ég ætla að gera upp leiguskuldina.
 
Ég þakka fyrir mig og gott hljóð!