Ófaglærðir menn við framkvæmdir í fjöleignarhúsum

Nú er mikil framkvæmdartíð og húsfélög dugleg að ráðast í nauðsynlegt viðhald og aðrar framkvæmdir. Það getur reynst erfitt að ráða til sín iðnaðarmenn til að sinna hinum ýmsu störfum og oft á tíðum afar kostnaðarsamt. Margsinnis bregða húsfélög á það ráð að ráða til sín ófaglærða menn í verkin sem oftar en ekki búa sjálfir í húsinu eða eru eigendur þess.

Margar spurningar í tengslum við þetta álitaefni hafa komið inn á borð Húseigendafélagsins og sérstaklega sem lúta að því hvort að allir eigendur hússins þurfa að una ákvörðun húsfundar um að ráðinn sé ófaglærður aðili til framkvæmda á húsinu, gegn vilja einstakra eiganda.

Þegar ráðast á í framkvæmdir í fjöleignarhúsi þarf að huga vel að undirbúningi þess. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús gilda ákveðnar reglur um fundi og töku ákvarðana. Ákvörðun um sameiginleg málefni skal tekin á húsfundi, þ.e. aðalfundi eða almennum fundi. Brýnt er að fundirnir séu vandlega undirbúnir, boðaðir og haldnir í samræmi við lög um fjöleignarhús. Þeim húsfélögum sem vilja hafa allt á hreinu í þessum efnum og leita aðstoðar Húseigendafélagsins fer fjölgandi með hverju árinu. Þrátt fyrir það fjölgar málum þar sem vandræði og deilur hafa risið og rekja má til mistaka við ákvarðanatöku og fundahöld.

Í viðgerðarbransanum eru því miður margir svartir sauðir sem oft hafa enga eða takmarkaða fagþekkingu á viðgerðum. Þessir aðilar bjóða gjarnar töfralausnir í efnum og aðferðum. Húseigendur þurfa að varast þessa aðila. Yfirleitt stenst fátt sem lofað var og enginn verksamningur gerður og jafnvel um vinnu að ræða án reiknings, sem er ekki eingöngu ólöglegt heldur varasamt. Án fullgilds reiknings hefur húseigandi ekkert í höndunum sem sannar hvað var gert eða að viðeigandi verktaki hafi yfirleitt komið nálægt verki og húsinu.

Ef tekin er ákvörðun á húsfundi, með samþykki meirihluta eigenda, að ráða ófaglærða aðila í framkvæmdir við húsið brýtur það í bága við iðnaðarlög. Þau kveða á um að rétt til iðnaðarstarfa í löggiltum iðngreinum hafa meistarar, sveinar og nemendur í iðngreininni. Þeir eigendur innan húsfélagsins sem falla í minnihluta og vilja ekki una ákvörðun húsfundar geta farið fram á stöðvun framkvæmda eða hafnað greiðslu. Eigendur eiga ekki að þurfa að sæta því að tekin sé ólögleg ákvörðun innan húsfélagsins að þessu leiti en hefur þetta ratað inn á borð dómstóla og alla leið fyrir Hæstarétt í máli nr. 519/2010. Þannig getur ákvörðun húsfundar um að ganga til samninga við óiðnlærða einstaklinga ekki skuldbundið alla eigendur hússins þar sem viðkomandi uppfyllir ekki skilyrði iðnaðarlaga. 

Þrátt fyrir framangreint er eigendum húsa heimilt að vinna iðnaðarstörf fyrir sjálfan sig og heimili sitt ef um minni háttar viðhald er að ræða. Þetta er þó ekki alveg svo einfalt þegar um ræðir fjöleignarhús þar sem stór hluti hússins er í sameign annarra eigenda þess og því nauðsynlegt að bera þær framkvæmdir undir húsfund. Ef eigandi fjölbýlishúss vill taka að sér viðgerðir og leggur fram tilboð til samþykktar á húsfundi, er mikilvægt að sá og sami eigandi taki ekki þátt í atkvæðagreiðslunni. Fram kemur í fjöleignarhúsalögunum að félagsmönnum er óheimilt að taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef þeir hafa persónulega eða fjárhagslega hagsmuni að gæta í málinu. Var fjallað um sambærilegt tilvik í niðurstöðu kærunefndar í máli nr. 52/2004, en þar segir að hafi félagsmaður gert tilboð í umræddar framkvæmdir, getur hann ekki tekið þátt í ákvörðun um hvort gengið verði að tilboði hans.

Húseigendur eiga að forðast eins og heitan eldinn að eiga viðskipti við aðila sem ekki hafa fullnægjandi fagréttindi og réttindi til að starfrækja fyrirtæki. Mikilvægt er því að skoða alla þætti sem þýðingu hefur en ekki aðeins einblína á tilboðsfjárhæðina, en fjölmörg dæmi eru um að það að óiðnlærðir og ábyrgðarlausir aðilar bjóða lágt og lofa miklu.

 

Að lokum má finna hér heilræði til húsfélaga þegar ráðast á í framkvæmdir og velja verktaka.

  1. Fá hlutlausan sérfræðing til að meta ástand eignarinnar og viðgerðaþörf.
  2. Við minni verk er hægt að óska eftir tilboðum frá verktökum byggðum á magntölum og verklýsingu. Við stærri verk fer yfirleitt fram útboð.
  3. Meta þarf tilboðin í samhengi við útboðsgögnin, heildarverð, einingaverð, uppsetningu tilboðsins og verktíma.
  4. Þegar ákveðið hefur verið hvaða tilboði skal taka, er gengið til samninga við viðkomandi verktaka. Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort sem er um lítil eða stór verk að ræða.
  5. Eftirlit með framkvæmd þarf að vera vel skilgreint og í föstum farvegi. Oft er ráðinn til þess óháður aðili.
  6. Lokauppgjör fer fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en lokagreiðsla fer fram.

 

 

Tinna Andrésdóttir, lögfr.

8. júní 2019