Tómlæti í fasteignaviðskiptum

Grein Hafsteins Viðars Hafsteinssonar, lögfræðings hjá Íbúðalánasjóði, í Morgunblaðinu 30. október 2019.

 

Það er gömul saga og ný að stærstu viðskipti flestra á lífsleiðinni felast í því að fjárfesta í þaki yfir höfuðið. Það segir sig því sjálft að fólk á talsvert undir því að viðskipti með fasteignir gangi vel fyrir sig. Þannig skiptir það seljanda mestu máli að greiðslur berist í samræmi við kaupsamning, en fyrir kaupanda er mikilvægast að hann fái fasteignina afhenta á réttum tíma og að ástand eignar sé í samræmi við þær upplýsingar sem seljandi hefur veitt og sjá má við skoðun. Á aðilum hvíla jafnframt gagnkvæmar trúnaðarskyldur þannig að aðilar verði að taka eðlilegt tillit til hagsmuna gagnaðilans og koma þannig í veg fyrir óþarfa tjón ef hægt er. 

 

Í anda þessara trúnaðarskylda er að finna reglu í 48. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002, sem á að tryggja ákveðinn fyrirsjáanleika í viðskiptum aðila. Þar er sú krafa lögð á kaupanda að hann tilkynni seljanda ef sá fyrrnefndi ætlar að bera fyrir sig vanefnd, ella hættir kaupandi á að glata rétti sínum til bóta, afsláttar o.s.frv. sakir tómlætis. Slíka tilkynningu skal kaupandi senda innan sanngjarns frests frá því að hann vissi eða mátti vita um eðli og umfang vanefndar. Jafnframt fellur réttur kaupanda til að bera fyrir sig vanefnd alveg niður að fimm árum liðnum frá afhendingu, nema seljandi hafi tekið á sig ríkari ábyrgð en almennt gildir. Í framkvæmd verður að telja að ákvæði 48. gr. hafi mesta þýðingu þegar fram koma gallar á fasteign að mati kaupanda. Skiptir þá máli að kaupandi bregðist rétt við og dragi ekki of lengi að grípa til aðgerða. Þrjú stærstu álitamálin eru hvenær kaupanda má vera kunnugt um galla, hve langan tíma hann hefur til að tilkynna seljanda um hann og hvert efni tilkynningarinnar á að vera. Fyrst ber að hafa í huga að það er skynsamlegt fyrir kaupendur að skoða fasteign vandlega fyrir kaup og óska eftir nauðsynlegum upplýsingum frá seljanda. Seljanda ber að veita réttar upplýsingar og raunar allar þær upplýsingar er máli skipta um eignina og kunna að hafa áhrif á verðmæti hennar við tilboðsgerð. Kaupanda ber að skoða eignina vandlega í framhaldi af afhendingu, sbr. 38. gr. fasteignakaupalaga. Ætla má að ef aðilar sinna skyldum sínum með fullnægjandi hætti, þ.e. upplýsinga- og skoðunarskyldu, þá fari frestur til að tilkynna galla almennt að líða fljótlega í kjölfar afhendingar. Upphaf frestsins fer þó ávallt eftir eðli gallans og því er misjafnt hvenær kaupanda má vera kunnugt um gallann. Ætli kaupandi að bera fyrir sig galla þarf hann að senda tilkynningu „innan sanngjarns frests“ svo sem áður segir. Samkvæmt dómaframkvæmd hafa kaupendur ekki mikið umfram örfáa mánuði til að senda slíka tilkynningu, sbr. dóma Hæstaréttar í málum nr. 60/2007 og 170/2017, en í þeim liðu um átta og tíu mánuðir frá því kaupendum mátti vera kunnugt um galla og þar til tilkynningar voru sendar á seljendur. Niðurstaða Hæstaréttar í báðum málum var á þá leið að svo langur tími væri umfram það sem gæti talist sanngjarn frestur í skilningi 1. mgr. 48. gr. fasteignakaupalaga. Hvað framhaldið varðar þá verður að ætlast til þess af kaupanda að hann fylgi kröfu sinni eftir með aðgerðum ef seljandi bregst ekkert við tilkynningunni eða hafnar ábyrgð. Hvað efni tilkynningar varðar þá þarf þar að koma fram eðli og umfang gallans, miðað við þær upplýsingar sem liggja fyrir á þeim tíma er tilkynning er send, en ekki þarf að tilgreina til hvaða úrræða kaupandi hyggst grípa

Framangreint á við um allar aðrar vanefndir í reynd, svo sem afhendingardrátt eða vanheimild. Í framkvæmd eru gallamálin þó algengust en vel má hugsa sér vanefnd sem felst í afhendingardrætti ef um kaup á eign í byggingu er að ræða. Mikilvægast er þó að vanda vel til verka við viðskipti með fasteignir og hafa hið fornkveðna í huga, að í upphafi skal endinn skoða.