Umsögn Húseigendafélagsins um drög að frumvarpi til breytinga á húsaleigulögum nr. 36/1994

Þessi frumvarpsdrög eru hreint út sagt skelfileg og mikill og hátimbraður óskapnaður. Með þeim er lagalegt stórslys í uppsiglingu. Þau eru flókin, tyrfin og vanhugsuð samsuða og geyma varla heila hugsun. Þau geisla sannarlega af yfirgripsmikilli vanþekkingu á leigumarkaðinum og húsaleigurétti.  

Ef þau verða að lögum mun það skaða leigumarkaðinn og aðila hans. Þau myndu draga úr framboði á leiguhúsnæði og hækka húsaleigu og vinna gegn markmiðum þeim sem þau eru sögð eiga að tryggja. Þau eru að sínu leyti afturhvarf til hinna illræmdu húsaleigulaga sem sett voru 1979.

Þeim lögum var líka ætlað að efla leigumarkaðinn og styrkja stöðu leigjenda en reynslan og útkoman varð öndverð og sorgleg. Þau voru eins og þessi drög flókið og yfirþyrmandi regluverk með ótal pyttum og gildrum. Þau drógu mjög úr framboði á leiguhúsnæði og menn létu íbúðir í stórum stíl standa auðar fremur en að hætta sér út í það forað sem leigumarkaðurinn og leigu viðskiptin buðu upp á undir þeirra hæl.

Það sem átti að vera réttarbót snerist upp í andhverfu sína og dró úr framboði leiguhúsnæðis og hækkaði leiguna. Þar var verr af stað farið en heima setið. Nú er nákvæmlega sama upp á teningnum.

Þetta frumvarp er einhver grímulausasta atlaga sem sést hefur að samningsfrelsi borgaranna.

Þeim virðist t.d. beinlínis ætlað að útrýma tímabundnum leigusamningum og er gjörsamlega fram hjá þeirri staðreynd litið að langstærstur hluti leiguhúsnæðis eða tæp 60% er í eigu einstaklinga, sem leigja út íbúðir sínar vegna þess að þeir hafa ekki not fyrir þær af einhverjum ástæðum í ákveðinn tíma. Þetta er höfuðeinkennið á íslenskum leigumarkaði, hvort sem mönnum líkar betur eða verr. Það er ástæðan fyrir því að tímabundnir leigusamningar eru  eins algengir og raun ber vitni. Það stafar fráleitt af einberri græðgi og fúlmennsku gagnvart leigjendum. Með þessari atlögu að tímabundnum leigusamningum mun framboð á leiguhúsnæði dragast mjög saman og staða leigjenda versna til muna.  

Er nánast stefnt að því meðhöndla leigusala sem viðsjárverða glæpamenn sem þurfi að hafa í ströngum lagaböndum undir hörðu eftirliti STÓRABRÓÐUR.

Húseigendafélagið er nær aldargamalt og eru félagsmenn u.þ.b. 10 þúsund. Félagið hefur frá öndverðu gætt hagsmuna leigusala og komið að nær allri löggjöf sem snertir húsaleigu á sínum langa starfsferli, alveg þar til nú. Harmar félagið að ekkert samráð hafi verið haft við félagið við samningu þessa frumvarps. Það virðist hafa verið kokkað í einhvers konar fílabeinsturnum stjórnarráðsins af fólki með takmarkaða þekkingu á leigurétti og húsaleigumálum. Ber verkið þess glögg merki.

Húseigendafélagið hefur alla tíð talað fyrir sanngirni, hófsemd og góðu jafnvægi í húsaleigumálum og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og leigumarkaði og barist fyrir réttarbótum á þessu sviði. Löng reynsla er um það að viðskipti og markaður virkar ekki vel nema að leikreglurnar séu sanngjarnar og jafnræði gildi í sem flestu, þ.e. að hvorugur aðila sé í yfirburðastöðu gagnvart hinum.

Innan vébanda félagins eru fyrst og fremst einstaklingar sem leigja öðrum einstaklingum en það er langstærsti hópur leigusala og það er hryggjarstykkið á leigumarkaðinum, sem er talið a.m.k. 35%. Einnig eru innan vébanda félagsins þeir sem leigja ættingjum og vinum en sá hluti er talinn 20%.

Hlutur hinna einkareknu leigufyrirtækja er aðeins ríflega 15% af leigumarkaðinum eða þar um bil. Þær leikreglur sem um húsaleigu gilda og verða settar mega ekki alfarið miðast við slíkt leigusamband, þar sem leigusalinn er stór og öflugur en leigjandinn mjög svo minni máttar. Hins vegar skal því greiðlega játað að þar þurfa að gilda vissar stuðnings- og verndarreglur leigjendum til hagsbóta. Þar þarf að laga stöðuna og jafna metin út frá eins konar neytendasjónarmiðum. Annað á við þar sem um er að ræða einstaklinga á jafnari grundvelli. 

Húsaleigumarkaðurinn hér á landi hefur lengst verið óstöðugur og vanþróaður á marga lund. Lítið hefur verið um húsnæði sem er byggt og ætlað til útleigu. Húsaleiga hefur lengst af yfirleitt verið skammtímaráðstöfun af hálfu beggja samningsaðila. Auðvitað á leiga að vera einn af valkostunum í húsnæðismálum og leikreglurnar eiga að vera skýrar og sanngjarnar og gott jafnvægi verður að ríkja milli rétttinda og skyldna aðila. Það er þó fyrst á síðustu árum að forsendur hafa verið að myndast fyrir almennum húsaleigumarkaði.

Það er grundvallaratriði að ekki sé hlaupið til að breyta lögum nema virkileg þörf sé á því. Það er nauðsynlegt að sýna íhaldssemi í því efni. Lagahringl má ekki viðgangast á mikilvægum og viðkvæmum sviðum eins og um húsaleigu.

Húsaleigulögin frá 1994 voru mikil réttarbót frá vondum lögum frá 1979. Með þeim náðist jafnvægi og samræmi milli réttinda og skyldna aðila. Þau eru í það heila sanngjörn í garð beggja aðila og skapa góðan grundvöll og umgjörð á þessu sviði. Lögin frá 1979 voru mjög hörð, ósveigjanleg og ósanngjörn í garð leigusala og sköðuðu húsaleigumarkaðinn og komu þannig hart niður á leigjendum. Framboð á leiguhúsnæði skrapp saman vegna þessa. Við megum ekki hverfa aftur til þeirrar fortíðar. Það væri skelfileg afturför.

Núgildandi húsaleigulög virka vel og standa ekki á nokkurn hátt leigumarkaðnum fyrir þrifum. Þau eru það sem er í lagi ef svo má segja. Það er gömul sannindi og ný að forðast beri viðgerðir þegar þeirra er ekki þörf og ekkert er bilað. Vandamálið er fyrst og fremst ójafnvægi á húsaleigumarkaðinum vegna skorts á leiguhúsnæði og svo vegna vanþekkingar á lögum og  ranghugmynda og misskilnings sem þar af leiða.

Vandræði og uppákomur í leiguviðskiptum eru ekki lögunum að kenna fremur en að umferðarlögunum verði um bílslysin kennt. Vandamálið er blessað fólkið sem virðir ekki lögin, vegna glannaskapar, vanþekkingar og ranghugmynda um rétt sinn og skyldur. Þar liggur meinið aðallega, þ.e. í mannlega þættinum en ekki í lögunum. 

Það er algjör firra að réttur leigjenda sé lítill og fyrir borð borinn í gildandi lögum. Tröllasögur um annað eru blekkingar eða á misskilningi byggðar. Hagsmunir leigjenda eru vel varðir og leiguréttur þeirra er ríkur. Engum verður hent út fyrirvaralaust og geðþóttahækkun húsaleigu á sér ekki lagastoð. Uppsögn verður að vera formleg og með lögboðnum uppsagnarfresti. Riftun kemur aðeins til álita við leiguvanskil og önnur alvarleg samningsbrot. Allur sá ferill fer eftir föstum og lagalegum og formlegum leiðum og réttur leigjanda er góður og virtur á öllum stigum þegar þannig fer.   

Það verður að huga vel að innbyrðis samræmi. Húsaleigulögin eru margþætt og viðkvæmt regluverk. Ekki má með breytingum á einstökum ákvæðum raska samræmi og jafnvægi. Það verður að horfa á skóginn allan en ekki einstakar greinar. Þá verður líka að huga að lagakerfinu í heild og þeim réttarsviðum sem lögin falla undir. Lögin eru þannig hluti af stærra reglukerfi. Lögin eru á sviði eignarréttar, samningaréttar og kröfuréttar og verða að falla að meginreglum á þeim sviðum.

Það sem einkennir húsaleigusamninga er misræmið milli framlaga og áhættu aðilanna. Leigusalinn lætur leigjanda í té verðmæti upp á tugi milljóna en fær á móti einatt haldlítið loforð um tiltölulega lágar greiðslur og tryggingar a.m.k. miðað við verðmæti eignarinnar. Áhætta leigusala er því mjög mikil og miklu meiri en leigjandans.  Löggjöf verður vitaskuld að taka mið af því.

Vanda þarf mjög til lagabreytinga og alls ekki má rjúka í breytingar breytinganna vegna, breytinga sem kunna þegar á reynir að skaða leigumarkaðinn og samskipti aðila. Þá er verr af stað farið en heima setið. Ströng og harkaleg lagafyrirmæli fæða ekki af sér fleiri leiguíbúðir, heldur þvert á móti.

Leiga hefur almennt farið hækkandi síðustu árin og misserin. Hefur hún yfirleitt fylgt eða verið í námunda við hækkun íbúðarverðs. Þar veldur skortur á leiguhúsnæði, sem á sér margvíslegar orsakir sem hér þarf ekki að tíunda. Markaðurinn fylgir sínum lögmálum og stjórnast fyrst og fremst af framboði og eftirspurn.

Það er vitaskuld afstætt hvað er há leiga. Fyrir þann sem þarf að borga hana af lágum launum er hún vísast alltaf of há en sá sem þarf að nota leiguna  til að greiða allan kostnað af eigninni og skatta og skyldur af henni og mæta með henni áhættunni af vanefndum og tjóni, telur sig örugglega seint vera ofhaldinn af leigunni. Svo maður tali nú ekki um ef hann er ofan í kaupið svo ósvífinn að vilja líka fá rentur á það fjármagn sem hann á í eigninni.

Samkvæmt gildandi húsaleigulögum er aðilum frjálst að semja um leigufjárhæð en leigufjárhæðin á þó að vera sanngjörn og eðlileg og eru það fögur orð á pappír en veita ekki mikið hald í raun. Aðilum er líka heimilt að semja um tímalengd leigunnar. Með þessu frumvarpi á nánast að kasta samningsfrelsinu fyrir róða um þessi grundvallaratriði.

Það má ekki gleyma því að samningsfrelsið er meginreglan í rétti okkar og samningarétti og  meginstoðin í öllum mannanna viðskiptum. Það hefur verið talið að mjög ríkar ástæður verði að vera fyrir hendi til að það megi takmarka. Það sé almennur og sjálfsagður réttur manna að gera eða gera ekki samninga og til að ráða efni þeirra. 

Það hefur áður og oft verið í umræðunni hvort setja eigi með lögum þak á húsaleigu. Það er almennt talin afleit og skaðleg ráðstöfun. Það hefur yfirleitt reynst illa í öðrum löndum og dregið úr framboði og viðhald leiguhúsnæðis hefur versnað. Þannig hefur þak á húsaleigu yfirleitt aukið skortinn og skaðað húsleigumarkaðinn og aðila hans. Flestir hagfæðingar og spekúlantar, hvort sem hjörtu þeirra slá til vinstri eða hægri, eru á einu máli um að leiguþök séu til óþurftar og auki vandræði en leysi engin. Leiguþak myndi gera aðstæður leigjenda verri og fjárfestar myndu halda að sér höndum og ástand húsnæðis yrði lakara vegna sparnaðar í viðhaldi. Það verður þá hagstæðara að selja en eiga og reka leiguhúsnæði. Leiguþak myndi óhjákvæmilega gera allt vont enn verra. Myndi fækka leigufölum íbúðum og svartamarkaðsbrask í leigumálum myndi aftur blómstra, illu heilli.

Í nokkrum löndum, t.d. í Þýskalandi og Austurríki hafa verið settar ákveðnar hömlur á húsaleiguhækkanir þannig að leigu megi aðeins hækka ef verðbólga eykst, vextir hækka og um meiriháttar viðhald sé að ræða. Þar veitir almenn hækkun leiguverðs á grundvelli framboðs og eftirspurnar ekki heimild til leiguhækkunar.  Svona leigubremsa er heldur ekki eftirbreytni vert fyrir okkur en er þó skömminni skárra en afdráttarlaust leiguþak, sem mun ganga úr sér og leka eins og öll önnur þök og vera á endanum til lítils skjóls.

Það eina sem dugir er að bægja frá skortinum með því að stuðla með ráðum og dáð við kerfisbundna uppbyggingu leiguhúsnæðis. Það er ekki spretthlaup heldur langhlaup.

Í því eru engar hraðvirkar töfralausnir og barbarabrellur í boði.

Og þó, kannski!

Ef húsaleigutekjur á einstaklingsgrundvelli yrðu gerðar skattfrjálsar til skemmri eða lengri tíma þá myndi það breyta húsleigumarkaðinum snöggt og mikið í einu vetfangi. Framboð á almennu leiguhúsnæði myndi aukast strax, húsaleiga myndi lækka og allir yrðu sælir og sáttir við sitt. Húsnæði sem leigt er í skammtímaleigu til erlendra ferðamanna myndi í stórum straumi skila sér aftur inn á hinn almenna markað og svört leigustarfsemi myndi hverfa eins og dögg fyrir sólu. Farið hefur fé betra.

Ef skattfrelsi leigutekna yrði að veruleika myndi umsvifalaust bresta á betri tíð með blóm i haga á húsaleigumarkaðinum, allt félli í ljúfa löð og allir í skóginum yrðu vinir og ættu skjól.

Húseigendafélagið skorar á félagsmálaráðherra að skoða í alvöru og til hlítar þessa fljótvirku leið og lausn. Jafnframt skorar félagið á hann að kasta þessum frumvarpsdrögum í ruslafötuna góðu eða tætarann. Hann hefur sýnt að hann hefur burði, vilja og getu til góðra verka og til að hugsa út fyrir kassann þegar svo ber undir.

Framangreindar athugasemdir og ábendingar eru fyrst og fremst almenns eðlis og Húseigendafélagið geymir sér allan rétt til frekari og nánari athugasemda og gagnrýni við einstök atriði frumvarpsins á síðari stigum.

 

Reykjavík, 2. mars 2020.

 

Fyrir hönd Húseigendafélagsins,

 

Sigurður Helgi Guðjónsson hrl.