Ófrelsið gerir leiguna dýra

Grein eftir Ásgeir Ingvarsson, birt í morgunblaðinu 25.5.2022 sjá nánar hér.

ai@mbl.is

Bæði á Íslandi og víða er­lend­is hef­ur allt í einu hlaupið mikið líf í umræðuna um að setja þak á leigu­verð. Rök þeirra sem eru fylgj­andi leiguþaki eru alla jafna á þá leið að okrið í leigu­söl­um sé að gera út af við al­menn­ing og að eðli­leg­asta, besta og skjót­virk­asta leiðin til að laga leigu­markaðinn sé að hið op­in­bera grípi inn í og ákveði leigu­verð með lög­um, eða verndi fólk a.m.k. gegn því að húsa­leiga hækki óhóf­lega á milli ára.

Kjörn­ir full­trú­ar (sem ættu að vita bet­ur) berja sér á brjóst og segja óþolandi ástand á hús­næðismarkaði kalla á taf­ar­laus­ar aðgerðir. Hag­fræðing­ur­inn og sam­fylk­ing­arþingmaður­inn Kristrún Frosta­dótt­ir komst þannig að orði í ný­legu viðtali á Bylgj­unni að hið op­in­bera ætti að ákveða hvað væri eðli­leg arðsemi af leigu­íbúð, og með hliðsjón af viðhalds- og fjár­mögn­un­ar­kostnaði nota formúl­ur til að reikna út hvað væri sann­gjarnt leigu­verð.

Svona tal kæt­ir meðal­kjós­and­ann enda hef­ur hann yf­ir­leitt ekki nokk­urt vit á hag­fræði né mikla þekk­ingu á reynslu annarra þjóða af hand­stýr­ingu leigu­markaðar­ins. Að setja þak á leigu­verð er nefni­lega frá­bær hug­mynd, svo lengi sem við skoðum ekki heild­ar­mynd­ina og hunds­um lang­tíma­af­leiðing­arn­ar.

En það get­ur ein­mitt verið svo­lítið snúið að út­skýra fyr­ir kjós­end­um, og hvað þá stjórn­mála­mönn­um, hvers vegna þak á leigu­verð ger­ir meira ógagn en gagn. Veit ég þó ekki um eitt ein­asta til­vik þar sem út­kom­an hef­ur ekki verið sú sama, þegar leiguþak er kynnt til sög­unn­ar:

Þak á leigu­verð veld­ur því að færri sjá ástæðu til að setja fast­eign­ir sín­ar á leigu og hvat­ar til að byggja nýtt íbúðar­hús­næði minnka svo að fram­boð leigu­íbúða verður minna en ella og dregst jafn­vel sam­an.

Þeir sem greiða lága leigu sitja sem fast­ast í íbúðum sín­um löngu eft­ir að þær hætta að henta þörf­um þeirra, og hreyf­ing­ar­leysi þeirra ger­ir markaðinn óskil­virk­an. Þar sem fjár­hags­lega hvata skort­ir freist­ast leigu­sal­arn­ir til að trassa viðhald og viðgerðir svo að jafn­vel heilu hverf­in drabbast niður. Útsjón­ar­sama fólkið reyn­ir síðan að fara í kring­um regl­urn­ar, t.d. með því að byggja lúxus­í­búðir sem ekki falla und­ir regl­ur um leiguþak, eða bæta við nýj­um gjöld­um eins og „lykla­leigu“ sem leigj­and­inn þarf að reiða af hendi áður en hann flyt­ur inn.

Þak á leigu­verð get­ur komið sér vel fyr­ir til­tölu­lega lít­inn hóp leigj­enda sem hafa heppn­ina með sér, en leiguþak ger­ir ekk­ert til að ráðast að rót vand­ans og býr bara til ný og verri vanda­mál ann­ars staðar.

Skeinipapp­ír­inn kláraðist

Til að hjálpa fólki að skilja bet­ur hvað ger­ist þegar stjórn­mála­menn setja þak á leigu­verð er ágætt að rifja upp hvað gerðist í Venesúela þegar stjórn­völd ákváðu að verðið á sal­ern­ispapp­ír væri of hátt. Lög­mál hag­fræðinn­ar virka eins hvort sem reynt er að stýra verði íbúðar­hús­næðis eða skeinipapp­írs.

Árið 2003, þegar Hugo Chá­vez var við völd, greip rík­is­stjórn Venesúela til þess ráðs að verja kaup­mátt al­menn­ings með því að hand­stýra verði helstu nauðþurfta. Ákváðu stjórn­völd há­marks­verð fyr­ir kaffi, syk­ur, nauta­kjöt, svína­kjöt, kjúk­ling, pasta og korn­meti. Árið 2011 var handsápu, hársápu, þvotta­efni, munnskoli, ávaxta­safa, sal­ern­ispapp­ír og fleiri vör­um bætt við list­ann. Til að gera illt verra tor­velduðu stjórn­völd inn­flutn­ing með flóknu reglu­verki, inn­flutn­ings­höml­um og skömmt­un á gjald­eyri.

Gall­inn var sá að leyfi­legt há­marks­verð dugði ekki til að standa und­ir kostnaði margra fram­leiðenda. Höfðu bænd­ur og verk­smiðju­eig­end­ur því um tvo kosti að velja: að halda starf­sem­inni gang­andi og tapa pen­ing­um á hverri seldri ein­ingu, eða hætta rekstri og gera eitt­hvað annað.

Jafnt og þétt fjölgaði þeim sem völdu seinni kost­inn og æ oft­ar komu íbú­ar lands­ins að tóm­um hill­um í versl­un­um.

Eng­inn gat kvartað yfir verðinu á nauðþurft­un­um, þegar þær feng­ust. Tækni­lega séð hafði stjórn­völd­um tek­ist að tryggja hag­stætt verðlag enda svarta­markaðsverðið á kjöti, sápu og kló­set­trúll­um ekki með í hag­töl­um hins op­in­bera. Til að geta skeint sig þurftu íbú­ar Venesúela að leita á náðir neðanj­arðar­hag­kerf­is­ins og kaupa þar rúll­una á sex­falt hærra verði en stjórn­völd leyfðu.

Eins og oft vill ger­ast með harða vinstri­menn þá gekk ráðamönn­um í Karakas illa að horf­ast í augu við veru­leik­ann. Stjórn­andi hag­stof­unn­ar í Venesúela lét hafa eft­ir sér að senni­leg­ast væri að kló­sett­papp­írs­skort­ur­inn stafaði af því að fólkið í land­inu borðaði hrein­lega of mikið og færi því oft á kló­settið, en Chá­vez og Maduro skelltu sök­inni á gráðuga at­hafna­menn og auðvalds­sinna sem vildu allt gera til að spilla fyr­ir stjórn­völd­um, stæðu í „efna­hags­legu stríði“ við samlanda sína og hefðu vilj­andi skapað vöru­skort.

Þannig var bakarí­um, sem bráðvantaði hrá­efni, gefið að sök að láta fólk af ásetn­ingi bíða í löng­um röðum eft­ir brauði til að sá kvíða í sam­fé­lag­inu. Þeim sem finnst til­valið að setja þak á leigu­verð hlýt­ur að þykja stjórn­völd í Venesúela hafa fundið snilld­ar­lausn á vanda baka­rí­anna: þau ein­fald­lega bönnuðu raðir fyr­ir utan bakarí og máttu bak­ar­ar vænta þess að vera sektaðir ef þeir leyfðu löng­um biðröðum að mynd­ast.

Það er allt á sömu bók­ina lært hjá sósí­al­ist­un­um í Venesúela. Þannig voru, árið 2014, kynnt til sög­unn­ar ný lög um sann­gjarnt verðlag. Var versl­un­um bannað að hafa meira en 30% álagn­ingu á vör­um og þeir sem söfnuðu birgðum eða rukkuðu of hátt verð gátu vænst þess að vera dæmd­ir í fang­elsi. Til að fram­fylgja lög­un­um voru 34.000 her­menn, eft­ir­lits­menn og lög­fræðing­ar send­ir vítt og breitt um landið – ekki til að hjálpa til í búðunum held­ur til að fylgj­ast með verðlagi, rýna í kvitt­an­ir og horfa yfir öxl­ina á versl­un­ar­mönn­um.

Auðvitað blas­ir það við les­end­um að lausn­in á skorti á kló­sett­papp­ír og öðrum nauðþurft­um í Venesúela var ekki að þjóðnýta papp­írs­verk­smiðjur lands­ins eða eyða kröft­um lög­regl­unn­ar í að upp­ræta smygl og svarta­markaðsviðskipti með kló­set­trúll­ur, eða láta embæt­is­menn kemba bók­haldið í hverri sjoppu. Það sem þurfti var að frelsa markaðinn, ryðja í burtu boðum og bönn­um og virkja krafta ótal kaup­enda og selj­enda til að finna rétt jafn­vægi fram­boðs og eft­ir­spurn­ar.

Ófrelsið var or­sök vand­ans.

Rík þörf fyr­ir miðstýr­ingu

Ayn Rand ritaði eitt­hvað á þá leið að þeir sem eru hlynnt­ir miðstýr­ingu hag­kerfa beiti oft þeirri aðferð í stríði sínu við kapí­tal­ismann að setja æ fleiri regl­ur og kvaðir sem binda til­tekna at­vinnu­grein á hönd­um og fót­um svo hún get­ur ekki leng­ur starfað sem skyldi – og lýsa því svo yfir að hinn frjálsi markaður hafi brugðist og enn meiri rík­is­af­skipta sé þörf.

Á þetta ein­mitt við um fast­eigna­markaðinn, jafnt í Reykja­vík sem San Francisco. Inn­grip og af­skipti hafa valdið því að hús­næði skort­ir og hús­næðismarkaður­inn er stór­lega bjagaður og einu lausn­irn­ar sem eru boðaðar að auka inn­grip­in.

Í til­viki Reykja­vík­ur hef­ur mis­ráðin þétt­ing­ar­stefna bæði dregið úr fram­boði og hækkað verð. Ný­verið rýndi ég í töl­urn­ar og kom í ljós greini­leg breyt­ing eft­ir kosn­ing­arn­ar 2010 þegar fram­boð nýrra íbúða hætti að halda í við íbúa­fjölg­un í borg­inni. Ef fjölg­un íbúa og full­gerðra íbúða hefði fylgst að með sama hætti árin 2013 til 2021 og hún gerði frá 2000 til 2007 þá væru í dag nærri 2.700 fleiri íbúðir á markaðinum bara í Reykja­vík og hús­næðis­vand­inn væri ekki nærri því eins al­var­leg­ur.

Raun­ar er ófrelsið á fast­eigna­markaði höfuðborg­ar­svæðis­ins með ólík­ind­um, og nefnd­um sveit­ar­fé­lag­anna leyft að ráða hvað er byggt, hvar, hvenær og hvernig, og kerfið rekið þannig að ómerki­leg­ustu smá­atriði eru gerð að meiri­hátt­ar haus­verk fyr­ir hús­byggj­end­ur. Er miðstýr­ing­arþörf­in svo rík að í sum­um til­vik­um eru skipu­lags­yf­ir­völd hér um bil búin að full­hanna þau hús sem eiga að rísa á hverj­um stað, með hár­ná­kvæm­um fyr­ir­mæl­um um stærð og lög­un grunn­flat­ar, fjölda her­bergja, stærð og staðsetn­ingu svala og jafn­vel hvaða efni á að nota á hinum og þess­um út­veggj­um. Er frægt þegar íbúi í nýju fjöl­býli í Reykja­vík rak sig á að sam­kvæmt skipu­lagi þurfti hann að hafa berj­ar­unna á agn­ar­lít­illi sér­lóð sem fylgdi íbúðinni hans.

Líkt og í Venesúela var það ákveðið í nefnd hjá ein­hverju fast­eigna­sviðinu hvað markaður­inn þyrfti, og eins og yf­ir­leitt ger­ist þegar reynt er að miðstýra, þá klikkuðu út­reikn­ing­arn­ir og al­menn­ing­ur sýp­ur seyðið.

Og líkt og í Venesúela leggja marg­ir til að lausn­in sé að hið op­in­bera fari með enn stærra hlut­verk á hús­næðismarkaði. Ef það er ekki leiguþak þá er lagt til að ríki og sveit­ar­fé­lög byggi fé­lags­legt hús­næði í massa­vís og bjóði sér­stök lán og búi til alls kon­ar aðra hvata fyr­ir til­tekna aðila að byggja til­tekn­ar gerðir hús­næðis.

Lær­um af Tókýó, ekki Karakas

Á höfuðborg­ar­svæðinu kann ástandið að vera orðið svo slæmt að grípa verður til neyðarúr­ræða eins og að ráðast í meiri­hátt­ar bygg­ing­ar­fram­kvæmd­ir með aðkomu rík­is og sveit­ar­fé­laga, og þannig tappa þrýst­ingi af markaðinum. Er samt hætt­an sú að þannig lausn­ir búi um leið til ann­ars kon­ar vanda­mál og bjagi markaðinn, og að skamm­tíma­úr­ræðin breyt­ist í lang­tíma­bákn.

Er kannski ráð að at­huga í staðinn hvað gæti gerst ef frelsið væri aukið. Sýna dæm­in er­lend­is að markaður­inn bregst hratt við ef stjórn­völd draga úr af­skipt­um á hús­næðismarkaði, líkt og sást t.d. eft­ir að Toronto nam regl­ur um leiguþak úr gildi árið 2019, eða þegar Minn­epol­is ákvað árið 2018 að gera bara lít­ils­hátt­ar breyt­ing­ar á skipu­lags­regl­um til að leyfa fleiri gerðir húsa í íbúðahverf­um.

Og hvað með að senda hóp borg­ar­full­trúa og þing­manna í rann­sókn­ar­ferð til Tókýó sem hef­ur gengið hvað lengst allra borga í að frelsa hús­næðismarkaðinn? Þar bæt­ast við jafn­marg­ir íbú­ar á einni viku og bæt­ast við í Reykja­vík á heil­um ára­tug, en þökk sé frels­inu ná verk­tak­ar að hafa steypu­hræri­vél­arn­ar í gangi viðstöðulaust og ná að mæta vax­andi eft­ir­spurn með stöðugu fram­boði á nýj­um íbúðum. Hef­ur fast­eigna­verð í Tókýó enda hald­ist til­tölu­lega stöðugt í þrjá ára­tugi og þró­un­in þar er ekk­ert í lík­ingu við það sem hef­ur gerst í stór­borg­um á Vest­ur­lönd­um þar sem varla má bora í vegg án þess að fá fyrst leyfi bygg­ing­ar­full­trúa.