Réttur og úrræði leigusala vegna vanskila á leigugreiðslum

Til Húseigendafélagsins leita leigusalar oftsinnis og óska eftir aðstoð þess, þegar leigjendur greiða húsaleigu ekki á tilsettum tíma, eða alls ekki. Hér er stiklað á stóru um framgang slíkra mála.

Frumskyldur í leigusambandi.

Samkvæmt húsaleigulögum nr. 36/1994 er það frumskylda leigusala að veita húsnæði í ásættanlegu og umsömdu ástandi en frumskylda leigjanda að greiða umsamda húsaleigu. Ef frumskylda annars aðilans er ekki fullnægjandi gagnvart hinum er það almennt litið alvarlegum augum og getur varðað riftun leigusamnings.

Vanskil á húsaleigu.

Leigjanda er skylt að greiða húsaleigu fyrsta virka dag hvers mánaðar nema samið sé um annað. Ef hann sinnir þeirri skyldu ekki getur leigusali öðlast riftunarrétt. Til þess að sá réttur verði virkur, þarf leigusali að senda áskorun á leigjanda um að greiða leiguskuldina innan 7 daga, en að öðrum kosti verði leigusamningi rift. Sinni hann þeirri áskorun ekki innan tilskilins frests er leigusala heimilt að rifta samningi.

Hvað felst í riftun?

Þegar leigusamningi hefur verið rift er litið svo á að skyldur hvors aðila um sig falli niður. Þannig er leigjanda skylt að rýma hið leigða húsnæði, en að sama skapi fellur greiðsluskylda hans niður frá þeim tíma er hann yfirgefur húsnæðið. Það leiðir af hlutarins eðli að leigjandi eigi að greiða leigu fram að þeim tíma. Yfirleitt er leigjanda veittur tveggja vikna frestur til að rýma húsnæðið, en það vill hins vegar oft gerast að leigjandi yfirgefi ekki hið leigða húsnæði eftir riftunarfrest þrátt fyrir áskoranir þar um. Þegar svo ber undir er leigusala nauðugur sá kostur einn að höfða útburðarmál gagnvart honum.

Útburður.

Með útburðarmáli er leitað til dómara um úrskurð þess efnis að leigjanda sé skylt að rýma hið leigða húsnæði og koma lyklum til leigusala. Að þeim úrskurði fengnum getur leigusali leitað til sýslumanns í því skyni að neyða leigjandann út, með valdi ef þörf krefur. Þegar útburður hefur verið framkvæmdur fær leigusali óskoruð umráð hinnar leigðu eignar að nýju.

Kostnaður.

Eins og svo oft gerist, getur leigusali þurft að bera verulegan kostnað þegar bera þarf leigjanda úr hinu leigða húsnæði. Almennt eru útburðarmál á ábyrgð leigusala, en á kostnað leigjanda. Þarf leigusali að leggja út fyrir öllum kostnaði við að koma leigjandanum út. Hér undir getur fallið lögfræðikostnaður, kostnaður vegna flutningsþjónustu, svo og kostnaður vegna lásaskipta ásamt öðrum málskostnaði. Leigusali getur krafið leigjanda um greiðslu vegna þessa, en oft er í lítið eða ekkert að sækja hjá leigjanda sem ekki getur greitt leigu. Er þá yfirleitt betur heima setið en af stað farið.

Trygging fyrir réttum efndum leigusamnings.

Í upphafi leigusambands er gríðarlega mikilvægt að leigusali tryggi sig fyrir mögulegum kostnaði sem hann getur orðið fyrir vegna vanefnda leigjanda. Samkvæmt húsaleigulögum getur leigusali krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings, svo sem í formi bankaábyrgðar, sjálfskuldarábyrgðar eða tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala. Leigusali má ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu hans. Leigusala er þó heimilt að ráðstafa fénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Með þessu móti getur leigusali því að einhverju leyti dekkað það tap sem hann hefur orðið fyrir við að koma leigjanda úr hinu leigða húsnæði.

Tímafrekt úrræði.

Langan tíma tekur í flestum tilfellum að koma leigjanda sem ekki greiðir leigu úr húsnæðinu. Gildir þar einu þótt vanskilin séu mikil og borðleggjandi og skilyrði riftunar séu ótvíræð og augljós engar varnir séu hjá leigjanda. Þar er við málsmeðferðarreglur dómstóla og sýslumanns að sakast. Skáka sumir leigjendur í því skjóli. Í málum sem enda með útburði sýslumanns teygir málsmeðferðartíminn sig iðulega í 2-3 mánuði. Því er mjög mikilvægt að haldið sé á spöðunum þegar vanefndir verða. Í dæmaskyni má nefna að í nýlegu máli hjá Húseigendafélaginu var greiðsluáskorun send til leigjanda vegna vangoldinnar leigugreiðslu þann 23. ágúst. Yfirlýsing um riftun var send 31. ágúst. Leigjandinn fór ekki úr húsnæðinu fyrir riftunarfrest og því var útburðarmál höfðað gagnvart honum 17. september. Málið var tekið fyrir tæpum mánuði síðar, eða 13. október, þar sem leigusali fékk úrskurð dómara um útburð. Í kjölfar þess var útburðarbeiðni send til sýslumanns og útburðurinn sjálfur var svo framkvæmdur 3. nóvember. Þannig liðu 72 dagar frá því að greiðsluáskorun var send til leigjanda og þangað til leigusali hafði fengið umrætt húsnæði í hendurnar á ný.

Atbeini Húseigendafélagsins.

Strangar kröfur eru gerðar í lögum til forms áskorana og tilkynninga og því er þýðingarmikið að sérfræðingur í slíkum málum sjái um ferlið frá upphafi til enda. Ef fundið er að formi umræddra orðsendinga fyrir dómstólum getur útburðarkröfu verið vísað frá, og þá er leigusali kominn á byrjunarreit. Húseigendafélagið hefur um árabil boðið félagsmönnum sínum upp á þá þjónustu að senda framangreindar áskoranir og tilkynningar, auk þess að höfða útburðarmál fyrir dómstólum þegar þess gerist þörf. Sú þjónusta er eftirsótt af þeim sem vilja hafa leigumálin á hreinu.

 

Reykjavík, 10. maí 2022

Sigurður Orri Hafþórsson, lögfr.

Fleiri fréttir

Endurskoðun á lögum nr. 40/2002 um fasteignakaup

Á dögunum var samþykkt á Alþingi þingályktun um ástandskýrslur fasteigna sem felur í sér endurskoðun á lögum um sölu fasteigna og skipa, nr. 70/2015 og lögum um fasteignakaup, nr. 40/2002.

Hamfaraframkvæmdir

Sigurður Helgi Guðjónsson, formaður Húseigendafélagsins sendi frá sér greinarkorn á dögunum um reglur viðvíkjandi viðhald og endurbætur í fjöleignarhúsum. Greinina má sjá hér að neðan.   Framkvæmdaforkar ganga af göflum.

Öfganna á milli á húsnæðismarkaði

Þorsteinn Víglundsson, forstjóri Eignarhaldsfélagsins Hornsteins, ritaði á dögunum grein í Vísi um umræðuna sem verið hefur um húsnæðismarkaðinn á síðustu árum. Greinina má sjá hér að neðan.   Öfganna á