Skýrsla stjórnar 2022

Skýrsla stjórnar Húseigendafélagsins

Flutt á aðalfundi félagsins 28. apríl 2022.

__________________

Kæru fundarmenn!

Ég mun nú greina frá almennri starfsemi félagsins frá síðasta aðalfundi, en síðan mun Þórir Sveinsson, gjaldkeri félagsins, gera grein fyrir afkomu og fjárhag þess árið 2021 og stöðunni núna.

Á síðasta starfsári var starfsemi Húseigendafélagsins mjög öflug og árangursrík, bæði í hagsmunabaráttunni og þjónustunni við félagsmennina.

Starfsemi félagsins er í meginatriðum  tvíþætt.  Í fyrsta lagi almenn hagsmunagæsla og upplýsingamiðlun og í öðru lagi þjónusta við félagsmenn, þ.e. lögfræðiþjónusta, húsfundaþjónusta og leiguþjónusta

Almenna hagsmunabaráttan hefur í gegn um tíðina einkum verið fólgin í að stuðla að réttarbótum á þeim réttarsviðum sem snerta fasteignir og hamla gegn óhóflegum opinberum álögum á fasteignir.

Félagið nýtur álits og trausts og leita fjölmiðlar, já og stjórnvöld líka, oft til þess þegar upp koma mál sem snerta húseignir og eigendur þeirra. Það er þáttur í almennu hagsmunagæslunni og fræðslustarfi félagsins.

Helstu breytingar og nýjungar:

Á síðustu misserum höfum við lagst innri íhugun hvað uppbyggingu, starf og rekstur félagsins varðar. Höfum við velt við hverjum steini og gert breytingar sem hafa styrkt og eflt félagið.

Ég vil nú drepa á helstu nýmælin starfsemi félagsins undanfarin misseri.

  • Nú eru starfandi 3 vaskir og góðir lögfræðingar hjá félaginu, auk framkvæmdarstjóra, í stað eins áður og hefur lögfræðiþjónustan með því verið efld til mikilla muna.
  • Hraðlögfræðiþjónusta, þ.e. flýtiviðtalstímar hjá lögfræðingum félagsins utan venjulegs viðtalstíma til að leysa bráðavanda sem upp hafa komið hjá þeim varðandi fasteignir þeirra.
  • Samskiptivið húsfélög. Haft hefur verið samband við forsvarsmenn húsfélaga til að kynna þjónustu félagsins og hefur það mælst vel fyrir.
  • Fjarviðtalstímar. Félagsmönnum er boðið uppá fjarviðtalstíma við lögfræðinga félagsins á Zoom eða Teams.
  • Bókhalds- og fjármálaþjónusta fyrir smærri húsfélög með 2-24 íbúðum. Þjónustan innifelur útgáfu reikninga vegna húsfélagsgjalda, innheimtu þeirra og eftirfylgni, færslu bókhalds, greiðslu reikninga, uppgjör og gerð ársreikninga, samskipti við banka og RSK, endurgreiðsla á virðisaukaskatti vegna framkvæmda. Samstarfsaðili okkar er bókhaldsþjónusta Yfirlit ehf, og njóta húsfélög í félaginu vildarkjara.
  • Aðalfundir fyrir smærri húsfélög með 2-12 íbúðum. Boðið er uppá aðalfundaþjónustu með hefðbundnum aðalfundarstörfum. Fundarstaður er þá yfirleitt skrifstofa Húseigendafélagsins. Verð fyrir þess þjónustuna er mjög hófleg.
  • Endurnýjun tækjabúnaðar. Haldið var áfram að endurnýja tækjabúnað og áhöld skrifstofu. Á þessu ári verður keypt hljóðvistarskilrúm í opna rýminu í skrifstofunni og mögulega verður keypt ný ljósritunarvél.
  • Ný heimasíða. Reynsla af nýrri heimasíðu félagsins sem opnaði í byrjun mars 2021 er góð. Flestir skrá sig sem nýja félaga og í viðtalstíma við lögfræðing félagsins í gegnum heimasíðuna og greiða fyrir þjónustuna um greiðslugáttina. Nú heyrir til undantekninga að félagsmaður greiði félagsgjald eða fyrir viðtalstímann með millifærslu inná viðskiptareikning félagsins í banka og hefur leitt til tímasparnaðar hjá starfsmönnum félagsins sem geta nú sinnt betur öðrum störfum.
  • Kennslumyndbönd. Gerð hafa veið kennslumyndbönd, s.s. um rafbílatengingar til fjöleignarhús, um leigumál, um fjármál og bókhald húsfélag og um framkvæmdir fasteignaeiganda. Mörg fleiri eru á döfinni.
  • Rafræn námskeið. Samhliða gerð kennslumyndbanda hafa nokkur námskeið fyrir félagsmenn verið haldin með fjarfundabúnaði, auk þess að áheyrendur hafa mætt á sal. Góð þátttaka hefur verið í námskeiðunum og þau mælst vel fyrir. Við höldum áfram ótrauð
  • Kynningabæklingur. Vandaður kynningabæklingur um félagið og þjónustu þess er í bígerð og verður sendur út til minni húsfélaga á höfuðborgarsvæðinu.  En þau eru helsti markhópur félagsins og vaxtabroddur þess.
  • Fjölpóstar. Fjölpóstar eru reglulega sendir út til félagsmanna, t.d. um námskeið, ný fræðslumyndbönd og almennt hvað er á döfinni hjá félaginu. Viðbrögð hafa verið mjög góð. Efni fjölpóstanna hefur verið margvíslegt t.d. um námskeið vegna tengingar á rafbílum við fjöleignarhús, framkvæmdir við fjöleignarhús, húsaleigu o.fl.
  • Samþykktir og inngönguskilmálar. Þá stendur yfir endurskoðun á samþykktum félagsins og inngönguskilmálum
Lagafrumvörp.

Félagið fær til umsagnar haug lagafrumvarpa frá Alþingi og reglugerðadrög frá stjórnvöldum. Að veita umsagnir er oft flókið og tímafrekt og lítið tóm til þess erli hversdagsins.

Stundum er tekið tillit til ábendinga og sjónarmiða félagsins. Hefur félagið þannig varið hagsmuni húseigenda og stundum náð árangri sem meta má til mikilla peninga.

Þetta mikilvæga starf er yfirleitt unnið í kyrrþey og gleyma menn gjarnan að taka það með í reikninginn þegar þeir spyrja: “Græði ég nokkuð á því  að vera í þessu félagi”.

Átakið: „ALLIR VINNA“.

Átakið Allir vinna, þ.e. full endurgreiðsla virðisaukaskatts vegna viðhaldsvinnu við íbúðarhúsnæði o.fl., hefur staðið vel undir nafni og skilað mjög góðum árangri í  alla staði.  Viðhaldi og endurbótum hefur verið betur sinnt og dregið hefur mjög úr reikningslausum viðskipum og skattsvikum, þ.e. svartri starfsemi á þessu sviði.

Átakið var á laggir sett vegna kórónuveirufaraldursins og átti að vera í gildi út síðasta ár. Það hafði staðið vel undir nafni, sannað gildi sitt og komið öllum til góða. Það jók verðmæti fasteigna, studdi við starfsemi einyrkja og minni fyrirtækja á þessu sviði, bætti skattskil og viðskiptaöryggi og stuðlaði heiðarlegum viðskiptum og eðlilegri samkeppni. Með síðustu fjárlögum var áformað að fella þessa ívilnun niður.

Flestir höfðu gengið út frá því að þessi ívilnun myndi haldast út þetta ár og miðað áætlanir sínar við það. Á það ekki síst við húsfélög, sem hugðu mörg á viðhaldsframkvæmdir á næsta ári í trausti þess að þessi skattaívilnun þessi yrði framlengd. Sama var að segja um aðra íbúðaeigendur. Mörg viðhaldsáform næsta árs hefðu orðið í uppnámi og óvissu ef ívilnun þessi hefði verið afnumin. Sama má segja um viðhaldsiðnaðinn í heild sinni. Húseigendafélagið skorað af miklum þunga á stjórnvöld og Alþingi að framlengja þessa ívilnun og gekk það eftir.

Um árangur félagsins annars í  baráttu fyrir réttarbótum síðusu ár má nefna tvö lagafrumvörp um breytingar á fjöleignarhúsalögunum, annars vegar um rafbíla og hins vegar um rafræna húsfundi o.fl. Bæði frumvörpin eru orðin að lögum og eru afrakstur af baráttu félagsins og hafði félagið mikil áhrif á efni þeirra. Félagið var með í ráðum um samningu frumvarpa þessara og höfðum við mikið aða segja um efnir þeirra.

Þess má líka geta að félagið barðist einarðlega gegn skelfilegu frumvarpi um breytingar á húsaleigulögunum, sem í kjölfar þess var dregið til baka og hefur lúrt í leyni í stjórnkerfinu en blikur eru á lofti. Félagið verður að halda vöku sinni en því miður hafa leigusalar ekki sýnt mikinn áhuga á baráttu þess með því að styðja það og ganga í félagið.

Húseigendafélagið hefur alla tíð talað fyrir sanngirni, hófsemi og góðu jafnvægi í húsaleigumálum og stuðlað að auknu öryggi og heilbrigðum viðskiptum og leigumarkaði og barist fyrir réttarbótum á þessu sviði.

Innan vébanda félagins eru fyrst og fremst einstaklingar sem leigja öðrum einstaklingum. Það er langstærsti hópur leigusala og það er hryggjarstykkið á leigumarkaðinum, sem er talið a.m.k 60%. Hlutur hinna einkareknu leigufyrirtækja er aðeins ríflega 15% af leigumarkaðinum eða þar um bil. Þær leikreglur sem um húsaleigu gilda og verða settar mega ekki alfarið miðast við slíkt leigusamband.

Gildandi húsaleigulög  frá 1994 voru mikil réttarbót frá vondum lögum frá 1979. Með þeim náðist jafnvægi og samræmi milli réttinda og skyldna aðila og þau virka vel og standa ekki á nokkurn hátt leigumarkaðnum fyrir þrifum. Vandamálið er fyrst og fremst ójafnvægi á húsaleigumarkaðinum vegna skorts á leiguhúsnæði.

Þessi frumvarpsdrög voru í einu orði sagt skelfileg og mikill óskapnaður og hrákasmíð. Þau voru flókin, tyrfin og vanhugsuð og geisluðu af vanþekkingu á leigumarkaðinum og húsaleigurétti.  Ef þau hefðu orðið að lögum hefði það stórskaðað leigumarkaðinn. Þau hefðu dregið úr framboði á leiguhúsnæði og unnið gegn markmiðum þeim sem þau voru sögð eiga að tryggja.

Þau voru að sínu leyti afturhvarf til hinna illræmdu húsaleigulaga sem sett voru 1979. Þeim lögum var líka ætlað að efla leigumarkaðinn og styrkja stöðu leigjenda en reynslan og útkoman varð öndverð og sorgleg.

Það er grundvallaratriði að ekki sé hlaupið til að breyta lögum nema virkileg þörf sé á því. Það er nauðsynlegt að sýna íhaldssemi í því efni. Það má vel endurskoða húsaleigulögin í heild af yfirvegun og kunnáttu og hafa þau a,m.k. þríþætt, þ.e. í fyrsta lagi einstaklingsviðskipti en ekki eru liður í atvinnustarfsemi, í öðru lagi reglur þegar um er að ræða útleigu í atvinnuskyni, þ.e. stór leigufélög og í þriðja lagi um atvinnuhúsnæði,

Ströng og harkaleg lagafyrirmæli fæða ekki af sér fleiri leiguíbúðir, heldur þvert á móti.

Þetta frumvarp er einhver grímulausasta atlaga sem sést hefur að samningsfrelsi borgaranna. Það hefur verið talið að mjög ríkar ástæður verði að vera fyrir hendi til að það megi takmarka.

Með frumvarpinu var beinlínis ætlað að útrýma tímabundnum leigusamningum og er gjörsamlega fram hjá þeirri staðreynd litið að langstærstur hluti leiguhúsnæðis er í eigu einstaklinga, sem leigja út húsnæði sitt vegna þess að þeir þurfa ekki sjálfir að nota það tímabundið

Vandræði og uppákomur í leiguviðskiptum eru ekki gildandi lögum að kenna fremur en að umferðalögunum verði um bílslysin kennt. Vandamálið er blessað fólkið sem virðir ekki lögin, vegna vanþekkingar og ranghugmynda. Það er algjör firra að réttur leigjenda sé lítill og fyrir borð borinn í gildandi lögum. Tröllasögur um annað eru blekkingar eða á misskilningi byggðar.

Samkvæmt gildandi húsaleigulögunum er aðilum frjálst að semja um leigufjárhæð en leigufjárhæðin á þó að vera sanngjörn. Aðilum er líka heimilt að semja um tímalengd leigunnar. Með þessu frumvarpi átti nánast að kasta samningsfrelsinu fyrir róða um þessi grundvallaratriði.

Íslendingar hafa slæma reynslu af höftum og verðlagsstýringu. Framboð og eftirspurn er almennt talin skásti kosturinn. Það eru engin efni til að hneppa húsaleigu í fjötra fremur en aðrar vörur og nauðsynjar, eins og t.d. eldsneyti, orku og matvæli og íbúðarverð og hvaðeina annað, sem ljúft væri að ekki hækkaði. Það eina sem dugir er að stuðla með ráðum og dáð við kerfisbundna uppbyggingu leiguhúsnæðis. Það er ekki spretthlaup heldur langhlaup.

Fasteignakaup.

Það var Húseigendafélagið sem barðist öðrum fremur fyrir því að sett yrði löggjöf um fasteignakaup, sem tóku gildi 2002. Lagði félagið til að Viðari Má Matthíassyni, fyrrv. hæstaréttardómara, yrði falið að semja drög að frumvarpi um það. Gekk það eftir og ég vann það  með honum.  Í frumvarpinu voru í sérstökum kafla ítarleg ákvæði um ástandsskýrslur. Í meðferð málsins á Alþingi var kafli þessi illu heilli klipptur út og lýsti viðkomandi nefnd því yfir að strax á næsta þingi yrðu sett með  breytingarfrumvarpi ákvæði þ.a.l. Það gekk því miður ekki eftir sem var og er bagalegt, bæði í sjálfu sér og því að reglukerfinu var með því raskað. Svona eins og ef fótur yrði tekinn af manni og hann sendur  í spretthlaupi.

Með þingsályktunartillögu frá síðasta vori er vörðuð leið til bóta. Hefur félagið ýtt á eftir því við stjórnvöld.

Það hefði legið beinast og æskilegt og hagfellt að sami háttur yrði hafður á við  samningu frumvarps um ástandsskýrslur og Viðari Már og mér verði falið að bæta flíkina og semja frumvarpsdrög. Viðar er fremsti sérfræðingur landsins í fasteignakauparétti og ég hef m.a. verið prófdómari við lagadeild HÍ á því sviði. En því miður virðist það ekki ætla að ganga

eftir og viðast stjórnvöld ætla að skipa til þess stóran starfshóp til verksins.

Grennd eða nábýlisréttur eru þær réttarreglur nefndar sem setja eignarráðum manna yfir fasteignum takmörk af tilliti til annarra fasteigna og þeirra er þar búa eða starfa. Reglan byggist á dómafordæmum  og fræðikenningum.

Heildarlöggjöf  um grennd og nábýli hefur ekki verið sett hér á landi.  Hér skorti því sárlega almenna löggjöf  um grennd og nábýli sem kveði skýrt á um það hvert athafnafrelsi eigendur hafa og rétt nágranna, þ.e. hvað eigandi má og hvað granni verður að þola.

Flest deilumál og grenndarárekstrar eru tilkomin vegna þess réttarvafa sem leiðir af vöntun á skráðum og skýrum reglum. Mikilvægar réttarreglur um grundvallarverðmæti eiga vitaskuld heima í settum lögum. Þær eiga að  vera aðgengilegar, skýrar þannig að eigendur geti átttað sig á réttarstöðu sinni og farið eftir þeim.

Nú er félagið að blása til sóknar og hefja á ný baráttu fyrir almennri grenndarlöggjöf.

 

En nú að öðru:

Félagið rekur sérhæfða lögfræðiþjónustu sem þjónar hundruðum félagsmanna á hverju ári. Það eru einkum fjöleignarhúsamál, húsleigumál og mál vegna fasteignaviðskipta, sem koma til kasta félagsins.

Sem fyrr var lögfræðiþjónustan fyrirferðamesti þátturinn í starfsemi félagsins.

Lögfræðiþjónustan er hugsuð sem  “fyrsta hjálp”  til að skilgreina vandamál félagsmanna og meta réttarstöðu þeirra og leiðbeina þeim veginn áfram. Meira um hana síðar.

Starfsemi Húseigendafélagsins snýst vissulega mikið um lög; lagatúlkun, upplýsingagjöf og upplýsingamiðlun um lögfræðileg álitaefni. Að því leyti og hvað varðar almennt daglegt amstur, eril og álag á skrifstofuna má segja að lögfræðiþjónusta sé “þungamiðjan” í starfsemi félagsins.

Útseld lögfræðileg þjónusta er hins vegar ekki fjárhagsleg og tekjuleg þungamiðja í starfsemi félagsins. Með vissri nálgun má e.t.v. segja að lögfræðiþjónustan sé niðurgreidd með félagsgjöldunum og að hún sé að stærstum hluta borin upp og kostuð af þeim félagsmönnum sem árgjöldin sín greiða en nýta hana ekki í bráð eða lengd.

Lögfræðiþjónustan er mjög hóflega verðlögð og er hún miklu ódýrari en hjá lögmönnum og ofan í kaupið byggð á sérhæfðri þekkingu og reynslu. Þess vegna er hún mjög eftirsótt. Hún er einskorðuð við félagsmenn og margir ganga í félagið fyrst og fremst til að nýta sér hana. Forsenda þess að félagið geti boðið upp á slíka þjónustu og á svo lágu verði, byggist á tryggð og festu félaga og að þeir tjaldi ekki bara til einnar nætur.

Lögfræðiþjónustan hefur eins og áður segir verið stórelfd, nú sinna henni 3 frábærir lögfræðingar. Lögfræðiþjónustan skapar félaginu algjöra sérstöðu.

Húsfélögin.

Í félaginu eru nálægt 10 þúsund félagsmenn. Þar af eru 800 húsfélög sem hafa verið vaxtarbroddur félagsins undanfarin ár. Þau eru kjölfestan í félaginu og yfirleitt varanlegri félagsmenn en einstaklingar. Húsfélög ganga yfirleitt í félagið til frambúðar en einstaklingar eru lausari í taumi og hverfa frekar á braut þegar þjónustu er ekki lengur þörf. Hins vegar eru húsfélög sem ganga í félagið oft í vanda stödd og í ógöngum og þurfa því mikla þjónustu strax.

Félagsstarfið, áherslurnar og forgangsröðunin, mótast óhjákvæmilega mikið af því hversu mörg húsfélög eru í félaginu og að íbúðareigendur í fjöleignarhúsum eru obbi félagsmanna.

Félagið  rekur húsfundaþjónustu fyrir húsfélög sem tryggir löglega fundi og að rétt sé að ákvörðunum staðið. Þetta er margþætt eða öllu heldur altæk þjónusta við húsfundi, þ.e. ráðgjöf, undirbúningur funda, gagnaöflun, fundarboðun, tillögugerð, fundarstjórn og ritun fundargerðar.

Þessi þjónusta tryggir að fundir séu lögmætir og að ákvarðanir teknar á þeim verði ekki síðar vefengdar. Það vill oft bregða við að fundir og ákvarðanir klúðrast vegna mistaka og vankunnáttu í að boða og halda fundi. Þessi þjónusta hefur laðað húsfélög í félagið og verið því til vegsauka og  verður það örugglega áfram.  Við höfum eins og áður er drepið á bætt þar í með ódýrari þjónustu við smærri húsfélög, sem vilja hafa allt á hreinu.

Markaðsmálin.

Við höfum talið árangursríkara og miklu ódýrara að nýta almenna fjölmiðla, blöð, útvarp og sjónvarp og heimasíðuna okkar til að koma sjónarmiðum og baráttumálum félagsins á framfæri fremur en vasast í mikilli útgáfustarfsemi. Innra starf félagsins hefur doldið setið á hakanum en á síðustu misserum hefur þar orðið mikil bragarbót.

Við höfum haldið eins og ég greindi áður frá námskeið og fræðslufundi, einkum fyrir húsfélög og stjórnendur þeirra. Við höfum líka haft með okkur trausta aðila í þessu efni. Má nefna Samtök Iðnaðarins, Mannvirkjastofnun o.fl. Þar er mikill óplægður akur sem getur skapað góðar tekjur og verið aðdráttarafl og vegsauki fyrir félagið.

Aðal áhyggjuefnið er hörð og síharðnandi samkeppni  í þjónustu við húsfélög, bæði hvað varðar húsfundi og lögfræðiþjónustu. Margir aðilar hafa haslað sér völl á því sviði, auglýst grimmt og mikið og  mörg gylliboðin fram sett.

Stjórn húsfélaga hefur  þröngar heimildir til að fela utanaðkomandi aðila verkefni sín og skyldur. Dæmi eru um að stjórn hverfi nánast undir huliðshjálm og vísi eigendum sem vilja upplýsingar og skýringar á fyrirtæki út í bæ. Ábyrgð stjórnamanna er rík og þeir geta ekki hlaupið frá henni  og skýlt sér þá bak við slíkan þjónustuaðila.

Það getur dregið dilk á eftir sér, t.d. valdið lögleysi ákvarðana og ráðstafana og að greiðsluskylda stofnast ekki. Stjórn eða einstakir stjórnarmenn geta með ráðslagi sínu bakað sér bótaskyldu gagnvart húsfélaginu eða einstökum eigendum. Þetta höfum við predikað og munum gera áfram.

Þjónustufyrirtæki á þessu sviði eru rekin með hagnað að leiðarljósi en ekki af einskærri góðsemi. Það er gott og blessað. Þau þurfa skiljanlega að fá fyrir sinn snúð en þjónusta þeirra er alltaf dýrari en í upphafi virtist. Oft eru samningar ekki eins hagstæðir og menn töldu í upphafshrifningu. Þegar allt kemur til alls er kostnaðurinn oft meiri en menn óraði fyrir. Þjónustan er svo ofan í kaupið sjaldnast eins góð og mikil og menn töldu og hagurinn minni.  Er stjórnum húsfélaga rétt að vera á varðbergi gagnvart gylliboðum á þessu sviði sem öðrum.

Nokkur fyrirtæki hafa haslað sér völl á þessu sviði og virðast sum skárri en önnur eins og gengur. En oft virðist skorta á lagaþekkingu og vönduð og ábyrg vinnubrögð hjá þessum fyrirtækjum sem hefur dregið dilk á eftir sér. Um  það vitna dómar og kærunefndarálit. Þessi fyrirtæki bjóða húsfélögum gull og græna skóga og hafa  auglýst gífurlega grimmt og lofað miklu. Þau hafa yfirleitt agiterað stíft á móti okkur og talið húsfélögum trú um að þau séu hólpin í þeirra faðmi og þurfi ekki að vera í Húseigendafélaginu. Það hefur svo valdið því að færri húsfélög hafa gengið í félagið og fleiri hafa sagt sig úr því en ella.

Það eru hákarlar í þessu hafi og stundum virðast gylliboð um inngöngu nánast vera agn eða lokkunarbeita til að ná í framhaldinu í viðhaldsverkefni eða lögfræðiverk fyrir tengd eða útvalin verktakafyrirtæki og lögfræðistofur. Þar einatt eru stórar fjárhæðir í húfi og á ferðinni og lag að næla í góða sneið af kökunni svo lítið beri á.

Við höfum haldið okkar striki en ekki haft burði til að mæta auglýsingaherferðum þeirra með sama hætti.

Þessari baráttu er ekki lokið og við verðum að vera á tánum og vel á verði.

Við þurfum að vera grimmari og svara þessari samkeppni með aukinni og bættri þjónustu. Félagið okkar hefur sérstöðu, það er sjáfstætt og engum háð, heiðarlegt og traust og hefur yfirburði í þekkingu og reynslu. Og það er ekki hagnaðar- eða græðgisdrifið eins og þau fyrirtæki sem að okkur sækja.

Það er einboðið að félaginu er nauðsynlegt að ná til húsfélaga í nýjum fjöleignarhúsum og aðstoða við að koma þeim á laggir og stýra fyrsta fundinum a.m.k. Er mikilvægt að ná þeim strax inn í félagið, e.t.v. í gegn um byggingaraðila, fremur en að miða á húsfélög sem eru komin í uppnám og vandræði sem tekur oft mikla vinnu og tíma að greiða úr.

Ég hef áður drepið á bókhaldsþjónustu sem sparað geta húsfélögum stórfé og leyst þau úr ánauð fyrirtækja sem hafa lokkað þau til sín með gylliboðum en sem oftast eru þeim dýrkeypt.

Skattar og gjöld.

Skattamálin eru sígilt viðfangsefni. Skattabyrði húseigenda hefur lengi verið úr hófi og sama gildi um aðrar opinberar álögur á fasteignir. Þar er alltaf verk að vinna.

Sífellt bætast við auknar álögur, skattar og gjöld, og hækkanir eru tíðar. Það er mörg matarholan hjá ríki og sveitarfélögum. Húseigendur verða óhjákvæmilega að axla hluta af byrðinni en gæta verður hófs, réttlætis og jafnræðis í álögum á fasteignaeigendur.

Húseigendafélagið verður að sýna ábyrgð og jafnframt að halda vöku sinni og stemma stigu við óhóflegri og óréttlátri skattlagningu.

Ögn að sígildu efni.

Nýlega var birt nýtt fasteignamat, sem hækkar verulega á flestum stöðum. Þar með er fyrirsjáanlegar  hækkanir á fasteignasköttum- og gjöldum og líka á margvíslegum öðrum opinberum gjöldum, sem reiknuð eru út frá fasteignamati. Má sem dæmi nefna stimpilgjöld við þinglýsingu og erfðafjárskatt.

Fasteignamat er vel að merkja eingöngu skattstofn þannig að ef það hækkar, þá kemur í kjölfarið skriða af hækkunum.

Fasteignamat á að endurspegla staðgreiðsluverð eigna í nóvember ár hvert. Ljóst er að fasteignaverð hefur hækkað mikið á Reykjavíkursvæðinu og víðar síðustu misserin. Það hefur í för með sér samsvarandi hækkun á fasteignamati.

Hóflausar opinberar álögur á fasteignir eru óréttlátar af ýmsum ástæðum:

  1. Álagningin er óháð tekjum og kemur oft mjög harkalega við eldra fólk.
  2. Verið er að skattleggja sparnað, sem fólk hefur áður greitt skatta af.
  3. Gjöldin eru reiknuð af fasteignamatsverði, sem aftur er miðað við  staðgreiðsluverð. Þetta er brúttóskattur en ekki nettóskattur eins og eignaskatturinn var þar sem skuldir voru dregnar frá og skatturinn reiknaður af  nettóeigninni..

Þessar automatísku hækkanir á fasteignaskatti og öðrum gjöldum sem miðast við fasteignamat, sem nú vofa yfir eru, úr öllu hófi. Eðlileg viðbrögð við mikilli hækkun fasteignamats eru að lækka skattprósetuna en ekki bæta gráu ofan á svart með því að hækka hana eins og dæmi  hafa verið um í gegn um tíðina.

Sú spenna sem verið hefur á fasteignamarkaðinum mun því valda miklum hækkunum á sköttum og gjöldum. Þessar hækkanir eru langt umfram launahækkanir og koma því harkalega við pyngju húseigenda.

Vonandi er að stjórnvöld átti sig nú og geri brátt þær breytingar og leiðréttingar sem eru nauðsynlegar til að ekki fari í meira óefni en orðið er.

Spurt er: Eru fasteignir féþúfa. Í orðabókum segir, að það hafa einhvern að féþúfu sé þegar einn hagnast með vafasömum hætti á kostnað annars. Það var forn trú að undir þúfum leynist gjarnan fjármunir, sem með réttu eða röngu megi seilast í og auðgast þannig óverðskuldað með lítilli fyrirhöfn. Það liggur í augum uppi að ríki og sveitarfélög hafa horft og horfa enn sem aldrei fyrr á fasteignir með sama hætti og menn litu áður þúfur, sem kynnu að geyma verðmæti. Álögur á fasteignaeigendur hafa hækkað óstjórnlega og mikið.

Það fer því ekki á milli mála að svarið við spurningunni sem ég varpað fram er stórt JÁ og aftur já!

Staðreyndir og tölur tala sínu máli og staðfesta það óyggjandi. Álögur á fasteignir hafa sífellt farið hækkandi og ríki og sveitarfélög seilast æ dýpra í vasa og buddu fasteignareigenda. Nú er komið nóg og mál að linni. Auðvitað verða húseigendur að leggja sitt til samfélagsins eins og allir aðrir. En álögurnar verða að byggjast á sanngirni og réttlæti og á gengsæjum og skynsömum reglum.

Álagningin má ekki vera úr takt við allt og allt og aukast ár frá ári og stjórnlítið samanborið við verðlag og laun og í hrópandi ósamræmi við afkomu og hag eigenda, rekstur heimila og atvinnufyrirtækja. Hækkanir hafa verið langt umfram það sem eðlilegt er og er þá sama hvert viðmiðið er.

Hér er sannarlega pottur brotinn og margt meinið. Aðal skaðvaldurinn og meinið er fasteignamatið sjálft og það reglukerfi sem það byggist á og sá spírall sem það veldur með átómískum hækkunum á öllu sem á því byggist. Þar eru notaðaðar flóknar hókuspókus reglur og útreikningar sem bara útvaldir og tæplega það botna í. Ríki og sveitarfélög breiða þakklát og fagnandi út faðminn og taka við auknum tekjum með gleði og velþóknun.

Fasteignamatið er nánast yfirskilvitlegt fyrirbæri sem enginn vill bera ábyrgð á. En það byggist ekki á heilagri ritningu og er manna verk. Það er sjálfkeyrð maskína, peningavél, sem býr til sífellt meiri tekjur fyrir hið opinbera og hefur ekkert annað gildi og hlutverk en það. Fasteignamat er  bara gjaldstofn fyrir álögur. Að örðu leyti er það til lítils gagns. Það kostar mikla peninga og mannafla að halda því úti, sem mætti spara verulega. Það er hægurinn að hafa annars konar gjaldstofn. Vel mætti nota brunabótamatið eða fermetrafjölda og örugglega margt annað, sem helst í hömlu en dregur ekki á eftir sér sjálfkrafa og setur hækkunarflóð í gang.

Hömlulitlar hækkanir á álögum rýra hag eigenda bæði beint og óbeint. Lækkar ráðstöfunartekjur og hækkar útgjöld vegna afleiddra verðlagshækkanna. Húsleiga hækkar, bæði atvinnuhúsnæðis og íbúða hækkar í kjölfarið.

Þetta er fyrst og fremst kerfisvandi. Tölvan segir hækka og enginn þykist fá neitt við ráðið. Það þarf að endurskoða og endurstilla maskínuna og kerfið og búa til annað á öðrum grundvelli sem er stabílli, skiljanlegri og réttlátari.

Húseigendafélagið hefur haft forgöngu um samráð við Samtök eldri borgaara og Félag atvinnurekanda til að mótmæla þessu og krefjast kerfisbreytinga. Var um haldinn fjölmennur borgararafundur um málið sem skorðaði einarðlega á stjórnvöld að gera bragarbót. Það varð til þess að einhver sveitarfélög lækkuðu álagningarprósentuna sem er virðingarvert skref eða hænufet í rétta átt en betur má ef duga skal.

Ákall þessara samtaka um kerfisbreytingu hefur enn ekki hlotið hljómgrunn hjá ríkisvaldinu þótt flestir séu sammála um að kerið sé gallað ef ekki handónýtt. Þannig að þessi barátta heldur áfram.

 

Fjölgun félaga.

Það er stærsta hagsmunamál félagsins að fjölga félögum. Fleiri félagar eru forsenda fyrir öflugra og árangursríkara starfi og traustari fjárhag félagsins. Húsfélög eru mjög dýrmætir félagar enda eru þeir tryggari greiðendur og staldra lengur við en einstaklingar almennt. Sókn okkar verður að beinast að þeim og þá aðallega að húsfélögum í nýjum húsum, eins og ég hef áður drepið á.

Má raunar segja að árangur félagsins hafi verið ótrúlega góður og starfsemi þess öflug þótt félagsmenn séu ekki fleiri en raun ber vitni og félagsgjöldum hafi jafnan verið mjög í hóf stillt og þjónustan seld ódýrt.  EN BETUR MÁ EF DUGA SKAL!

Fjárhagur félagsins.

Félagið nýtur engra styrkja og er algjörlega óháð og stendur alfarið á eigin fótum fjárhagslega. Í því liggur mikill styrkur og það er eitt af fjöreggjum félagsins. Það er sífellt að koma í ljós og gerir félagið öflugra og marktækara í stóru sem smáu.

Félagsgjaldið hefur lítið hækkað undanfarin áratug og stappar kraftaverki næst að félagið hafi samt sem áður, haldið sínu striki. Félagsgjöldin eru megin tekjustofn félagsins.

Blikur hafa verið á lofti síðustu ár og nokkurt tap verið á rekstri félagins í fyrra. Er skýringa að leita í fordæmalausu ástandi vegna kórónuveirunnar og fjárfestingu félagsins í nauðsynlegum tækjum og búnaði til að efla starfsemi félagsins og vegna fjölgunar starfsmanna í sama skyni.

Lögfræðiþjónustan er frek á tíma og krafta starfsmanna félagsins. Í raun eru það þeir félagsmenn sem greiða félagsgjöld en nýta sér ekki lögfræðiþjónustuna sem halda henni uppi.

Við höfum leitast við að kryfja lögfræðiþjónustuna til mergjar og endurskilgreina hana og  endurskipuleggja til að gera hana skilvirkari og þannig að hún skili félaginu viðunandi tekjum án þess að sliga aðra starfsemi þess.

Hefur það skilað árangri í aukinni skilvirkni. Þannig að það stefnir allt í rétta átt í lögfræðiþjónustunni og horfur eru góðar.

 

Ég  þakka  hinu frábæra starfsfólki félagsins og meðstjórnarmönnum, sem og öllum samstarfsaðilum, fyrir gott og ánægjulegt samstarf og ég hlakka til næsta starfsárs með þeim.

Félagið er vel kynnt og stendur traustum fótum á gömlum merg og nýtur trausts og virðingar og starfsemi þess er öflug og árangursrík.

Með samhentu átaki okkar og fleiri félögum hefur Húseigendafélagið fulla burði og forsendur til að verða enn öflugra  húseigendum þessa lands til hags og heilla.

Ég hef þá lokið við skýrslu stjórnar. Þakka gott hljóð.

 

 

Reykjavík, 28. apríl 2022, 
Sigurður Helgi Guðjónson,
formaður.

Fleiri fréttir

Öfganna á milli á húsnæðismarkaði

Þorsteinn Víglundsson, forstjóri Eignarhaldsfélagsins Hornsteins, ritaði á dögunum grein í Vísi um umræðuna sem verið hefur um húsnæðismarkaðinn á síðustu árum. Greinina má sjá hér að neðan.   Öfganna á

Gallar og afhendingardráttur á nýjum fasteignum

Sigurður Helgi Guðjónsson, formaður Húseigendafélagsins birti nýverið grein á Vísi um áhrif þess þegar galli finnst á nýbyggingum eða þegar afhendingardráttur verður á þeim. Greinina má sjá hér að neðan.

Fasteignakaup á hlaupum.

Grein eftir Arnar Vilhjálm Arnarsson, lögmann og eiganda Bótamál.is, birt í viðskiptamogganum þann 3. ágúst 2022. Síðastliðið ár hefur fasteignamarkaður einkennst af svonefndum seljendamarkaði, þar sem margir áhugasamir kaupendur bítast