Í morgun fór Tinna lögfræðingur Húseigendafélagsins í Bítið á Bylgjunni og fjallaði m.a. um húsbíla á sameiginlegum bílastæðum. Viðtalið má nálgast hér og byrjar það á mínútu 1:49. Að gefnu tilefni látum við grein Sigurðar Helga Guðjónssonar, formanns Húseigendafélagsins um bílastæði fylgja með.
Bitist um bílastæði
Í fjölbýlishúsum eru tíðir árekstrar vegna bílastæða, sem eru yfirleitt allt of fá til að þjóna þörfum íbúa. Bílaleign hefur margfaldast á hverja íbúð og ekki bætir úr skák faraldur í húsbílum-, hjólhýsum-, tjaldvögnum- og tjaldhýsum. Og svo bætast við á bílastæðum alls kyns viðhengi; kerrur fyrir hesta, snjósleða, fjórhjól og mótorhjól og báta. Þá helga sumir sér meira pláss og fleiri stæði en eðlilegt og sanngjarnt getur talist.
Einnig geyma menn vinnubíla á sameiginlegu bílastæði og leggja þannig undir sig enn fleiri stæði, Stundum er um vígatrukka eða aðra stóra og plássfreka bíla að ræða. Loks hefur stórum pallbilum fjölgað mjög en þeir eru lengri og breiðari venjulegir fólksbílar og jeppar og heimta meira stöðupláss. Þegar einstakir eigendur hrifsa stærri hluta af köku en þeim ber með sanngirni og réttu þá er það yfirgangur og ofríki gagnvart sameigendum og skerðing á rétti þeirra. Oft ríkir skeggöld og skálmöld á bílastæðum.
Mál vegna bílastæða verða gjarnan mjög eldfim og harðvítug og eitra út frá sér. Er stutt í allsherjarstríð þar sem deilt er um allt og öllum vopnum er beitt. Þá engjast hús gafla á milli af innanmeinum, þörf mál ónýtast og húsfélög lamast Samkvæmt fjöleignarhúsa lögunum eru bílastæði sameiginleg nema þinglýstar heimildir kveði á um að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum eignarhlutum.
Bílastæði eru með tvennu móti: Sameiginleg sem er meginreglan og sérstæði sem tilheyra ákveðinni íbúð. Viðkomandi eigandi hefur einkarétt á stæði sínu og greiðir allan kostnað vegna þess. Öðrum eigendum ber að virða rétt hans. Hann hefur þó ekki alveg frjálsar hendur og hann getur ekki gert allt sem honum sýnist. Honum ber að virða hagsmuni húsfélagsins og annarra eigenda og gæta þess við hagnýtignu sína að valda öðrum eigendum ekki óþarfa óþægindum og ónæði.
Samkvæmt fjöleignarhúslögunum er gert ráð fyrir því að húsfélög setji sér húsreglur og er sérstaklega boðið að setja skuli reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Þegar settar eru reglur um afnot sameiginlegra bílatæða verður að gæta þess að þær séu málefnalegar og hvorki ívilni sumum eigendum á kostnað annarra né íþyngi sumum en ekki öðrum og gæta veður fyllsta jafnræðis og að afnotaskipting og reglum um hagnýtingu raski ekki eðlilegum og sanngjörnum forsendum eigenda
Húsfélag getur þannig sett reglur um sameiginleg stæði og einnig um sérstæði en svigrúm til þess er þrengra. Bílastæði eru, eins og nafnið ber með sér, fyrir bíla til að standa á. Bílastæði hvort heldur eru einkastæði eða sameiginleg stæði eru ekki ætluð til vera geymsla fyrir, tæki, tól og drasl. Fjöleignarhúsalögin segja að óheimilt sé að nota sameiginlega lóð til annars en hún er ætluð. Samkvæmt því eru bilastæði helguð bílum, bílum í venjulegri notkun. Bílastæði eru ekki til að geyma t.d. óskráða bíla, bílhræ, kerrur og tól til lengri tíma. Skv. fjöleignarhúsalögunum er eiganda skylt að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu bílatæða og fara í hvívetna eftir lögum, reglum og ákvörðunum húsfélagsins, Ekkert sem er til lýta og spillir ásýnd lóðar eða er til vansa og trafala má vera á lóðinni nema samkvæmt leyfi stjórnar í skamman tíma og af sérstökum ástæðum.
Lögin mæla fyrir um að eigendum sé óheimilt að leggja undir sig sameiginleg. bílastæði. Einnig segir að eigandi geti ekki eignast sérstakan eða aukinn rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki beinan eignarrétt né aukinn hagnýtingarrétt. Óheimilt er að nota einkastæði til að geyma þar annað en skráð ökutæki. Er óheimilt að geyma á bílastæðum að staðaldri óskráða bíla, vinnuvélar, tæki, bílhluta, bílhræ, aðra hluti eð lausamuni og hverskyns dót og drasl, sem velur sjónmengun, óþrifnaði, slysahættu og ama fyrir sameigendur og umhverfið. Óheimilt er að hafa nokkuð það á stæðinu eða aðkeyrslu að því sem valdið getur truflun á umferð og aðkomu annarra eigenda. Óheimilt er að láta bíla, kerrur og annað standa út fyrir stæðamerkingar og skaga inn á önnur næstu stæði. Er stjórn eftir atvikum heimilt að fjarlægja slíka muni á kostnað viðkomandi ef hann sinnir ekki áskorun um að gera það sjálfur. Er mikilvægt fyrir húsfélög að standa rétt að málum áður en það grípur til slíka ráðstafana, ella getur það bakað sér ábyrgð.
Þegar gæði eru minni en svo að allir fái fulla nægju er óhjákvæmilegt að setja reglur um skiptingu eigna eða afnota á grundvelli jafnræðis eigenda og sanngirnissjónarmiða. Hvað sameign fjölbýlishúsa varðar, þ.á m. bílastæði, hefur löggjafinn í fjöleignarhúsalögunum frá 1994 sett meginreglur og grundvallarsjónarmið sem varða veginn og leggja grunninn að nánari reglum, sem húsfélög geta sett sér eftir aðstæðum í hverju húsi og vilja eigenda. Hafi húsfélag ekki sett sérstakar reglur gilda um hagnýtingu bílastæða verður að horfa til meginreglna fjöleignarhúsalaganna og dómafordæmum, fræðikenninga, eðlis máls og meginreglna frá öðrum sviðum, t.d. um sérstaka sameign.
Húsfélag getur þannig innan vissra marka sett reglur sem setja eiganda sérstæðis skorður af tilliti til annarra eigenda og heildarinnar. Séu þær reglur málefnalegar og sanngjarnar og reistar á jafnræðisgrundvell er eigendum skylt að hlíta þeim og fyrirmælum stjórnarinnar sem á þeim byggjast. Reglur um bílastæði geta verið í almennum húsreglum, sérstökum reglum og í ákvörðunum húsfunda. Gert er ráð fyrir því að húsfélag setji sér almennar húsreglur og að í þeim sé m.a. fjallað um bílastæði.
Húsfélagið getur sett reglur um sameiginleg stæði og líka um sérstæði. Eigendur verða að hlíta því að settar séu reglur sem setja hagnýtingu þeirra skorður af tilliti til annarra eigenda. Það er þó skilyrði að slíkar reglur séu almennar, eðlilegar og sanngjarnar og á jafnræðis grundvelli. Þær verða að gera öllum í sömu stöðu jafnt hátt undir höfði og þær mega ekki hygla neinum og settar til höfuðs öðrum. Húsfélag hefur þrengri heimildir til að setja reglur um sérstæði en sameiginleg.
Í húsreglum skulu vera ákvæði um afnot sameiginlegra bílastæða. Þetta verður að túlka með hliðsjón af yrirmælum fjöleignarhúsalaga um að bílastæði séu sameiginleg og óskipt nema annað sé ákveði í þinglýstum heimildum og að þeim verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki. Þar er átt við formlega eignaskiptingu, þ.e. að bílastæði séu gerð að séreign eigenda, en meirihluti eigenda getur sett reglur um afnot og hagnýtingu á sameiginlegum bílastæðum og um einhvers konar afnotaskiptingu þeirra. Slíkar reglur verða að vera sanngjarnar yfir línuna og í garð allra eigenda og gæta verður jafnræðis. Það má hvorki á neinn halla umfram aðra né hygla einum meir en öðrum.
Bílastæðum verður ekki skipt formlegum eignaskiptum nema allir sem hlut eiga að mála samþykki. Einnig þyrfti samþykki borgaryfirvalda. Réttur eigenda til hagnýtingar óskiptra bílastæða er lögum samkvæmt jafn og áháður stærð hlutfallstölu. Allir eigendur hafa jafnan rétt til bílastæða og sá sem stærri hlut í húsinu hefur ekki meiri rétt. Einstökum eigendum verður ekki veittur aukinn réttur til bílastæða umfram aðra eigendur nema allir samþykki
Einkabílastæði verða yfirleitt að byggjast á skýrum þinglýstum heimildum, afsölum eða eignaskiptayfirlýsingum. En einnig geta þau byggist á eðli máls. Svo er um. einkastæði fyrir fram bílskúra sem teljast séreign viðkomandi bílskúrseiganda skv. eðli máls. Talið hefur verið að sama geti átt við um innkeyrslur að bílskúrum. Þær eru þó með ýmsu móti og verður að skoða aðstæður hverju sinni til að meta hvort og í hvaða mæli aðrir eigendur mega hagnýta sér þær til aðkomu og til að leggja þar bílum sínum. Í öllu falli eiga bílskúrseigendur lögvarða kröfu á því að bílum sé ekki lagt í innkeyrsluna sem hindra eða teppa aðkomu þeirra að bílskúrnum. Eigandi hefur einkarétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni og húsfélagið getur ekki tekið ákvarðanir eða sett reglur sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á eignarráðum hans en leiðir beinlínis af ákvæðum fjöleignarhúsalaga og almennum reglum eignaréttar.
