Nýr dómur Hæstaréttar um kostnaðarskiptingu í fjöleignarhúsum

Það er ekki á hverjum degi sem Hæstiréttur Íslands kveður upp dóm sem fjallar um lög um fjöleignarhús. Húseigendafélagið telur því ástæðu til að vekja athygli félagsmanna á nýföllnum dómi Hæstaréttar þar sem fjallað er um mikilvægar grundvallarreglur sem gilda um fjöleignarhús.

Málið snýst um endurbyggingu fjöleignarhúss sem brann til kaldra kola árið 2018 að Miðhrauni í Garðabæ. Ágreiningur eigenda snerist um hvernig skipta ætti kostnaði við endurbyggingu sameignar hússins. Annars vegar kom til greina að skipta kostnaðinum samkvæmt reglum fjöleignarhúsalaga og hins vegar að miða skiptinguna við hlutfall brunabótamats hvers matshluta fyrir sig.

Í málinu var einnig deilt um kostnað sem fasteignafélagið Heimar hafði lagt út fyrir við endurbygginguna. Félagið taldi að hinn eigandi hússins ætti að taka þátt í að greiða þann kostnað.

Hæstiréttur þurfti því að taka afstöðu til þess hvort reglur laga um brunatryggingar ættu að ganga framar reglum fjöleignarhúsalaga þegar fjöleignarhús er endurbyggt eftir bruna.

Það sem réð úrslitum um hver skyldi bera kostnað vegna framkvæmdanna voru þær formkröfur sem lög um fjöleignarhús gera til ákvarðana um sameiginlegar framkvæmdir, meðal annars um að slíkar ákvarðanir séu teknar á löglega boðuðum húsfundi.

Víðtækt gildissvið fjöleignarhúsalaga

Við úrlausn málsins fjallaði Hæstiréttur um gildissvið fjöleignarhúsalaga og áréttaði að lögin giltu um mjög fjölbreyttar aðstæður sem upp geta komið í fjöleignarhúsum. Með gildissviði er átt við hvaða fasteignir og aðstæður falla undir lögin.

Hæstiréttur benti meðal annars á að bæði í fjöleignarhúsalögunum sjálfum og í greinargerð með frumvarpi til laganna kæmi fram að þeim væri ætlað mjög víðtækt gildissvið. Í því sambandi vísaði rétturinn til 5. mgr. 1. gr. laganna þar sem sérstaklega er tekið fram að lögin gildi einnig um fjöleignarhús sem eru enn á byggingarstigi.

Meginreglur um kostnaðarskiptingu

Í forsendum dómsins leggur Hæstiréttur til grundvallar þær meginreglur sem gilda almennt um skiptingu kostnaðar í fjöleignarhúsum.

Meginreglan kemur fram í A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús og kveður á um að kostnaður vegna sameignar skiptist á milli eigenda samkvæmt eignarhlutföllum þeirra, eins og þau eru tilgreind í eignaskiptayfirlýsingu hússins. Frá þessari meginreglu eru þó undantekningar sem koma fram í B- og C-lið sömu greinar.

Í þessu máli kemur einnig til skoðunar önnur undantekning frá almennum reglum um kostnaðarskiptingu, þar sem um atvinnuhúsnæði er að ræða. Samkvæmt 2. mgr. 2. gr. fjöleignarhúsalaga er eigendum atvinnuhúsnæðis heimilt að semja um aðra skiptingu kostnaðar en almennt leiðir af lögunum. Slíkt samkomulag þarf þó að liggja ótvírætt fyrir.

Niðurstaða Hæstaréttar

Niðurstaða Hæstaréttar var sú að um kostnaðarskiptinguna færi samkvæmt lögum um fjöleignarhús en ekki lögum um brunatryggingar. Rétturinn áréttaði að ekki væri hægt að víkja reglum laganna til hliðar þótt önnur kostnaðarskipting kynni að virðast eðlilegri. Eigendum atvinnuhúsnæðis væri hins vegar heimilt samkvæmt fjöleignarhúsalögum að semja sín á milli um hvernig kostnaðinum skyldi skipt.

Hæstiréttur tók einnig fram að það eitt að eigandi vissi af framkvæmdum nægði ekki til að skuldbinda hann til að taka þátt í kostnaðinum. Sama gilti um ummæli eða athafnaleysi á hönnunarfundum eða í tölvupóstsamskiptum. Sýna þyrfti fram á að eigandinn hefði skuldbundið sig til að taka þátt í greiðslu kostnaðarins. Sá sem heldur því fram að samið hafi verið um aðra kostnaðarskiptingu en lög um fjöleignarhús kveða á um ber sönnunarbyrði fyrir því.

Ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir þurfa að jafnaði að vera teknar á löglega boðuðum húsfundi, eins og kveðið er á um í 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Skýrt samkomulag eigenda getur þó einnig verið grundvöllur greiðsluskyldu þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða.

Mikilvægi dómsins fyrir eigendur fjöleignarhúsa

Húseigendafélagið telur mikilvægt að vekja athygli á þessum dómi Hæstaréttar þar sem hann undirstrikar mikilvægi þess að rétt sé staðið að ákvörðunum um sameiginlegar framkvæmdir í fjöleignarhúsum.

Ef ekki er rétt staðið að málum og samþykki fyrir sameiginlegum framkvæmdum liggur ekki fyrir á löglega boðuðum húsfundi getur sá eigandi sem leggur út fyrir framkvæmdunum átt á hættu að þurfa sjálfur að bera kostnað sem annars hefði getað verið sameiginlegur.

Húseigendafélagið hvetur því eigendur fjöleignarhúsa til að gæta þess að rétt sé staðið að ákvörðunum um sameiginlegar framkvæmdir. Það er létt að gera rétt.

Birkir Snær Brynleifsson: Laganemi